Įpusėjus pasaulinei ekonomikos krizei, Dubajuje būstų kainų griūtis ir užšalusios statybvietės buvo įprasta. Tačiau dėl šio miesto, kaip turizmo ir verslo centro, patrauklumo padėtis pradėjo gana greitai gerėti, tačiau iki visiško atsigavimo laukė ilgas ir sunkus kelias.
O 2012 m. Teiginys, kad Dubajaus nekilnojamojo turto rinkai vėl atėjo geriausias laikas, nebėra nepagrįstas, tai rodo konsultacinių bendrovių ir reitingų agentūrų duomenys. Dubajaus žemės departamento duomenimis, pirmąjį 2012 m. Pusmetį nekilnojamojo turto sandorių apimtys padidėjo 21%, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai, ir pasiekė 63 milijardus dirhamų (17,2 milijardo USD). Nuomos kainos pradeda augti, plėtros bendrovės atnaujina anksčiau įšaldytas statybas ir praneša apie naujų projektų pradžią. Vis dėlto dauguma tyrimų sutinka, kad skirtinguose Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos segmentuose kainų ir nuomos kainų kilimas yra netolygus ir jis tampa labiau suskaidytas. Taigi, koks puikus ir stabilus yra rinkos atgaivinimas, o kas iš tikrųjų atsitinka su kainomis, ypač vadinamosiose „freehold“ vietose, kur užsieniečiams leidžiama įsigyti nekilnojamojo turto?
Pabandykime tai išsiaiškinti pasitelkdami Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos specialistus.
Gyvenamojo turto pirkimas
Gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje yra gana spartus kainų kilimas. Tačiau daugiausia ji koncentruojama vilų segmente, kur kainos jau yra pasiekusios arba viršijusios ikikrizinį lygį. 2012 m. Trečiojo ketvirčio pasaulinės rinkos perspektyvos konsultacijų bendrovės „Jones Land LaSalle“ (JLL) ataskaitoje pažymėta, kad per pastaruosius 12 mėnesių vilos kainos Dubajuje padidėjo 23%. Tuo pačiu metu butai tuo pačiu metu padidėjo tik 4%.
Padidėjusi vilų ir rotušių paklausa tokiose vietose kaip Springs, Meadows, Arabian Ranches ir Jumeirah salos. Pavyzdžiui, Springso rajone dviejų kambarių miegamojo kaina siekė 1,5 milijono dirhamų (apie 410 tūkstančių dolerių), o su trim miegamaisiais - 2,2 milijono dirhamų (apie 600 tūkstančių dolerių). Palyginti su praėjusiais metais, kainos pakilo 25–30 proc., Ypač spartus augimas buvo stebimas 2012 m. Trečiąjį ketvirtį, kai dviejų miegamųjų kotedžo kaina pakilo nuo 1,38 iki 1,5 milijono dirhamų (nuo 380 iki 410 tūkst. Dolerių), ir trijų miegamųjų vilų - nuo 2,0 iki 2,2 milijono dirhamų (nuo 550 iki 600 tūkst. dolerių).
Gyvenamųjų butų kainos kyla lėčiau, nors daug kas priklauso nuo kiekvienos konkrečios vietovės populiarumo. Prestižiniuose, geros vietos projektuose, tokiuose kaip „Jumeirah Beach Residence“ ir „Dubai Marina“, kainos kyla gana greitai, tačiau mažiau prestižiniuose segmentuose jie gali nerodyti teigiamos dinamikos. Taip pat reikėtų nepamiršti, kad nors pastarosiomis savaitėmis ir mėnesiais Dubajuje vėl pradėti vykdyti nekilnojamojo turto projektai, įskaitant labai didelius, jie netrukus pasirodys rinkoje. Iki tol dėl kelių „prarastų“ dėl metų krizės Dubajuje bus ribota naujų būstų pasiūla.
„Imex Real Estate“ komentaras
Dmitrijus Strakhovas: „Tiesą sakant, daugelis pasaulio konsultavimo agentūrų neseniai pranešė, kad Dubajaus nekilnojamojo turto rinka išgyveno pasaulinės ekonomikos krizės padarinius ir pradėjo stabiliai augti. Tiesa, būsto kainų padidėjimo laipsnis ir dydis labai priklauso nuo tokių veiksnių kaip: plotas, atstumas nuo jūros, infrastruktūros plėtra ir kt. Tačiau galima pastebėti gana stabilų visos Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos augimą, be to, mes kalbame ir apie nuomos, ir pardavimo rinką. Butai ir vilos naujuose projektuose iš žinomų "Kūrėjai, tokie kaip" Emaar "ir" Nakheel ", labai greitai išparduoda. Tai reiškia, kad investuotojų pasitikėjimas yra atkuriamas. Gera paklausa ir ribotos, dėl objektyvių priežasčių naujų būstų, ypač pakrantės, pasiūla sukuria sąlygas stabiliam kainų kilimui."
Nuomos būstas
Panašus vaizdas susidaro būsto nuomos rinkoje, grįžtant prie ikikrizinių rodiklių. Tuo pačiu metu nuomos kainų padidėjimas yra tolygesnis nei vilų ir butų kainų pokytis. Ta pati JLL 2012 m. Trečiojo ketvirčio pasaulinės rinkos perspektyvos ataskaita parodė, kad vilų nuomos kaina dvylikai mėnesių nuo 2011 m. Rugsėjo mėn. Iki 2012 m. Rugsėjo mėn. Padidėjo 7 proc., O butų - 5 proc. Be to, nors nekilnojamojo turto kainos pastebimai padidėja prestižinėse vietose, palyginti su kuklesnėmis, nuomos kainos auga tiek viename, tiek kitame segmente. Pavyzdžiui, reikšmingas nuomos kainų padidėjimas buvo užfiksuotas tokiose biudžetinėse srityse kaip „Discovery Gardens“ ir „International City“.
Nakheel pigių plėtros rajone „Discovery Gardens“ nuomos kainos nuo 2012 m. Pradžios padidėjo 25%. Studijos tipo buto nuoma šioje srityje dabar kainuos 32–38 tūkstančius dirhamų (nuo 8,7 iki 10,3 tūkstančių dolerių) per metus, o 2012 m. Pirmąjį ketvirtį jis siekė 25–27 tūkstančius dirhamų (nuo 6800 iki 7350). dolerių). Vieno miegamojo buto nuomos kaina siekia 43–52 tūkstančius dirhamų (11700–14100 dolerių), tuo tarpu 2012 m. Pirmąjį ketvirtį ji neviršijo 38–40 tūkstančių dirhamų (10300–10900 dolerių). Nors išsinuomoti prabangų nekilnojamąjį turtą Dubajuje nėra taip brangu, pagal šį rodiklį ji vis dar yra viena iš pirmųjų vietų pasaulyje. Pavyzdžiui, konsultacijų bendrovės „Knight Frank“ pagrindinis pasaulinės nuomos indeksas, rodantis, kaip brangsta 5 proc. Prestižiškiausio gyvenamojo nekilnojamojo turto mieste, nuo metų pradžios išaugo 3 proc. Dėl šios priežasties Dubajus užėmė 9 vietą tarp į ataskaitą įtrauktų pasaulio miestų, aplenkdamas kitus Singapūrą, Honkongą ir Maskvą ir pralošdamas tik tokiems miestams kaip Niujorkas, Šanchajus, Pekinas, Ciurichas ir Torontas.
„Imex Real Estate“ komentaras
Eduardas Burakovas: „Nuomojamo gyvenamojo būsto paklausa Dubajuje stabiliai auga per pastaruosius pusantrų metų. Tai visų pirma lemia Dubajaus gyventojų skaičiaus padidėjimas ir nuolatinis užsienio emigrantų piliečių antplūdis. Šis faktorius neabejotinai rodo emyrato ekonomikos augimą. Be to, Dubajus traukia. kaimyninių emyratų nuomininkai, pritraukdami juos į aukštą pragyvenimo lygį ir labiau išvystytą infrastruktūrą. Abu Dabio valdžia netgi nutarė uždrausti valstybės tarnautojams išsinuomoti būstą Dubajuje, nes daugelis žmonių nori ateiti į gyvenimą, esantys Dubajus, dirbant Abu Dabis. Ir tai nepaisant kasdienių nugriūna 100 km į vieną pusę. "
Biurų nekilnojamojo turto rinka
Ko gero, kontroversiškiausia situacija pastebima biurų nekilnojamojo turto rinkoje Dubajuje. Viena vertus, remiantis įvairiais šaltiniais, biurų paklausa Dubajuje grįžo į prieškrizinį 2007 m. Lygį. Tam padėjo pasaulinės naftos ir dujų kompanijos, kurios aktyviai lankosi Dubajuje, kad pasinaudotų aukštomis angliavandenilių kainomis ir surastų naujas rinkas. Didelė paklausos dalis tenka Dubajuje jau veikiančioms įmonėms, kurios plečiasi dėl emyrato ekonomikos augimo ir didelio verslo aktyvumo regione.
Tuo pačiu metu Dubajuje yra perteklinis biuro nekilnojamojo turto pasiūla, o tai neigiamai veikia nuomos ir užimtumo procentus. Tuo pačiu metu nuolat užsakoma nemaža dalis aukštos kokybės biurų, pavyzdžiui, aktyviai besivystančioje „Business Bay“ srityje.
Dėl šios priežasties nuomos kaina išlaikoma stabiliame lygyje tik aukštesnio lygio apartamentuose, kuriuose yra gera vieta. Pavyzdžiui, „International Financial City“, prestižiškiausio biurų nekilnojamojo turto rinkos segmente, nuomos kainos laikomos 2700 AED (750 USD) už kvadratinį metrą per metus. Palyginti stabilios B klasės biurų nuomos išlaidos „Tecom“ rajone, kur vidutiniškai per metus vidutiniškai kainuoja 1100 dirhamų (apie 300 USD) už kvadratinį metrą.
Tačiau „Tecom“, taip pat „Business Bay“ ir „Jumeirah Lake Towers“ teritorijose yra didelis neužimtų plotų procentas, o senesniuose biurų kompleksuose savininkai yra labiau priversti nuolat mažinti nuomos įkainius, kad pritrauktų nuomininkų.
Kas laukia?
Dubajaus nekilnojamojo turto rinka baigia išvalyti nuo pastarosios krizės likusias nuolaužas ir ruošiasi naujam šuoliui. Išgyvenę krizę, nekilnojamojo turto vystytojai sutvarko savo finansus ir praneša apie augusį pelną, anksčiau pradėti įšaldyti projektai, nes visiškai beviltiška valstybė ieško naujų investuotojų.
Pirmą kartą nuo krizės pradžios svarbiausi rinkos dalyviai paskelbė apie naujus projektus. Sostinė vėl pateko į Dubajų iš viso regiono ir ne tik todėl, kad patvirtino savo „saugaus prieglobsčio“, turinčio puikią infrastruktūrą ir investicinę atmosferą, statusą.
Tuo pat metu visi pagrindiniai žaidėjai nenori, kad kartotųsi 2007–2008 m. Kylančios kainos, kuriose spekuliacinio komponento dalis buvo labai didelė. Didžiosios plėtros bendrovės „Emaar“ ir „Nakheel“, kurios beveik tuo pat metu apribojo spekuliatyvų nebaigtų butų ir vilų perpardavimo galimybę savo naujuose projektuose, taip pat ėmėsi žingsnių šia linkme. Taigi nekilnojamojo turto kainos didės ne taip greitai, kaip krizės laikotarpiu. Tiems, kurie ieško ilgalaikių investicijų galimybės, Dubajuje atsiveria naujos galimybės. Tik reikia labai atidžiai vertinti investicinių objektų pasirinkimą.
Bet kurią papildomą informaciją apie savo turto įsigijimą ir valdymą Dubajuje galite gauti iš „IMEX Real Estate“ specialistų tel. Maskvoje +7 495 5100008, nemokamas telefono numeris JAE 800-IMEX (800-4639) arba siųsdamas prašymą el. paštu[email protected].
