Praėję metai tapo Dubajaus nekilnojamojo turto orientyru. Kodėl? Jis buvo turtingas svarbių, didelių įvykių, kurie, pasak ekspertų, ilgą laiką užtikrins stabilų ir gyvą investuotojų susidomėjimą Dubajaus nekilnojamuoju turtu. Po pasaulinės finansų krizės ir jos sukelto kritimo, o vėliau ir kainų sąstingio, būtent 2012 m. Dubajaus rinka atgaivino. Jis bus prisimenamas dėl kylančių nekilnojamojo turto ir nuomos kainų, naujų stambių projektų pradėjimo, greito kapitalo įplaukos ir aktyvaus investuotojų susidomėjimo. Visa tai, savo ruožtu, pareikalavo precedento neturinčių JAE valdžios institucijų reguliavimo priemonių, kuriomis siekiama padaryti rinką skaidresnę ir užtikrinti jos dalyvių saugumą. Mes bandysime pabrėžti penkis svarbiausius įvykius 2012 m. Įvykių cikle, kurie nustatė, kad Dubajaus vieta yra viena patraukliausių, anot ekspertų, naujųjų metų rinkos investuotojams.
PIRMAS. RINKOS ATNAUJINIMAS. NEKILNOJAMOJO TURTO KAINŲ AUGIMAS. VILŲ KAINA Greičiau nei Butai
Ekspertai vieningai pareiškė, kad 2012 m. Dubajaus nekilnojamojo turto rinka sparčiai augo. Remiantis pirmaujančiomis konsultavimo įmonėmis, vidutiniškai 2012 m. Vilų kainos Dubajuje padidėjo 20 proc., O butų - 510 proc. Prestižiniame Dubajaus centre paskutinio 2012 m. Ketvirčio kainos pakilo 10%. Ir tai nėra atsitiktinumas, nes populiaresnėse ir gerai matomose Dubajaus vietose kainos padidėjo vidutiniškai daugiau nei žemesnės klasės projektuose. Nors tarp jų yra ir išimčių: pavyzdžiui, Silicio oazės srityje kainos iš dalies padidėjo 40% ir, pasak ekspertų, ir toliau augs dėl didelės vidutinių pajamų pirkėjų paklausos. Tarp turtingų investuotojų populiariausios vilos „klasikinėse“ Dubajaus vietose - „The Palm Jumeirah“, „Meadows“ ir „Emirates Hills“. Tikimasi, kad kylančios kainos kitais metais bus aukšto lygio.
Didesnis investuotojų susidomėjimas vilomis, palyginti su butais, tapo vienu iš pagrindinių praėjusių metų bruožų. Tik vilų segmente kainos jau atėmė visus pokrizinių metų nuostolius ir viršijo sėkmingo 200708 m. Lygį. Vilų populiarumas daro jas labai likvidžiomis prekėmis, o tai taip pat prisideda prie investuotojų susidomėjimo ir kylančių jų kainų.
Kalbant apie gyvenamojo nekilnojamojo turto nuomą, labai tikėtina, kad 2013 m. Brangs tokiose Dubajaus vietose kaip Dubajaus centras, Dubajaus prieplauka ir „The Palm Jumeirah“. Mažiau populiariose Dubajaus vietose, remiantis konsultacijų bendrovės Jones Lang LaSalle prognozėmis, nuomos kainos nedidės. Nepaisant to, vidutiniu laikotarpiu augančias būsto išlaidas skatins spartus Dubajaus gyventojų skaičiaus augimas ir ribotas būstų pasiūla. Turtingų emigrantų srauto atnaujinimas, kurį palaiko didelis verslo aktyvumas, sukuria nuolatinį būsto nuomos paklausą iš viršutinių rinkos segmentų, o jo pasiūla fiziškai negali augti tokiu pačiu tempu.
Per ateinančius dvejus metus Dubajaus gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka pasipildys 45 tūkstančiais naujų butų ir vilų, tačiau dauguma jų įsikurs naujose iki šiol mažiau išsivysčiusiose vietose, tokiose kaip Jumeirah kaimas, Dubajaus sporto miestas ir Dubajaus Silicio oazė. Nepaisant to, kad populiariose vietose, tokiose kaip Dubajaus prieplauka, beveik nėra laisvos vietos plėtrai.
ANTRASIS. AUGAMAS INVESTUOTOJŲ PATIKIMAS, KAPITALO ĮTAKA
Kaip minėta aukščiau, ekspertai teigia, kad Dubajaus nekilnojamojo turto rinka 2013 m. Taps viena dinamiškiausių pasaulyje. Tai palengvina spartus emyrato ekonomikos ir verslo aktyvumo augimas. Taigi Dubajaus BVP augimo tempas 2012 m. Buvo padidintas iki 5% per metus. Tuo pat metu Dubajaus ekonominiai rodikliai rodo, kad skolos smarkiai nepadidėjo ir sumažėjo įsipareigojimų neįvykdymo rizika. Dubajaus statistikos centro tyrimų centro duomenimis, žmonių, atvykstančių į Dubajų 2013 m., Skaičius padidės 10%. Amerikos banko / Merrill Lynch ataskaitoje prognozuojama, kad iki 2020 m. Turistų skaičius padidės iki 15 milijonų per metus, palyginti su 8 milijonais 2011 m.
Neramūs įvykiai, kurie 2012 m. Vyko daugelyje Vidurinių Rytų šalių, patvirtino Dubajaus kaip „saugaus prieglobsčio“ statusą viso regiono investuotojams. Be kapitalo iš Persijos įlankos ir kitų arabų valstybių, Dubajus tradiciškai pritraukė turtingus investuotojus iš Indijos, Pakistano ir kitų augančių Azijos šalių. Investuotojų pasitikėjimo augimas buvo bene svarbiausias 2012 m. Rezultatas.
„Friends Provident International“ atlikto tyrimo duomenimis, 60% turtingų emigrantų, gyvenančių JAE, įsitikinę, kad nekilnojamojo turto rinka nuolat auga. Dauguma jų (49 proc.) Tiki „stipriu“ augimu per ateinančius 5 metus, kiti 11 proc. Tikisi „labai stipraus“ augimo šiuo laikotarpiu. Tik 10% respondentų manė, kad JAE nekilnojamojo turto rinka ateityje susidurs su tam tikrais sunkumais.
TREČIASIS. MEGOS PROJEKTŲ GRĄŽINIMAS
Paskutinį 2012 m. Ketvirtį Dubajus paskelbė pradėjęs daugybę didelių projektų, primenančių prieškrizinio nekilnojamojo turto rinkos pakilimo laikus. Viskas prasidėjo nuo „Cityscape Global 2012“, kuriame „Link Global Group“ paskelbė apie planus sukurti Tadžikijos Arabiją - padidintą garsiosios Indijos „TajMahal“ šventyklos egzempliorių, kurios vertė siekia 1 mlrd. vilos, 13 aukštybinių pastatų, prekybos centras, viešbučiai ir tarptautinės mokyklos.
Netrukus Dubajaus vyriausybė atėmė iš privačių kūrėjų estafetę. Iš pradžių buvo paskelbtas projektas išplėsti dirbtinę įlanką Verslo įlanka, kuri bus tiesiogiai sujungta su Persijos įlanka per Šeicho Zajedo greitkelį ir Safa parko apylinkes. Tačiau žinia apie didelio masto „Muhamed bin Rashid City“ komplekso su didžiausiu pasaulyje prekybos centru (daugiau nei dabartinis „The Dubai Mall“) sukūrimą - parku, trečdaliu daugiau nei Londono „HydePark“ ir daugiau nei 100 viešbučių, tapo tikra informacine bomba. Po to kelių milijardų dolerių vertės projektas, skirtas Jebel Ali sukurti penkis teminius pramogų parkus, kurių kiekvienas bus skirtas atskirai temai - filmams, gyvūnams, juokingiems personažams ar Indijos „svajonių fabrikui“ - Bolivudui, daugiau nieko nenustebino.
Atsižvelgiant į tai, kiti didelio masto projektai buvo beveik prarasti. Pavyzdžiui, bandymas pakartoti Dubajaus prieplaukos ir Jumerah paplūdimio rezidencijos sėkmę kitoje Dubajaus dalyje - Deiroje. „Deira“ krantinės plėtros projektas Persijos įlankoje pagal Dubajaus valdžios planą taps vienu pagrindinių emyratų lankytinų vietų. Keturių kilometrų ilgio pakrantės ruože tarp Dubajaus upelio ir Hamrijos bus pastatyti šeši viešbučiai, gyvenamieji ir komerciniai pastatai, promenada ir dirbtinė įlanka su prieplauka. Jūrų miesto projektas gavo naują impulsą, kai jis paskelbė apie 230 metrų projektą „Landmark Tower“ su penkių žvaigždučių viešbučiu.
KETVIRTAS. NAUJOS REGLAMENTAVIMO PRIEMONĖS
Kartu su atgimimu Dubajuje būta nuogąstavimų, kad spekuliantai dar kartą sušildys rinką ir sukels skausmingą griūtį, nes tai buvo pasaulinės ekonominės krizės išvakarėse. Dviženkliai nekilnojamojo turto kainų augimo tempai kiekvieną mėnesį baigėsi žlugimu ir užsitęsusiu sąstingiu, todėl šį kartą Dubajaus vyriausybė daro viską, kad rinka būtų ne tik pelninga, bet ir stabili bei nuspėjama investuotojams.
Patys kūrėjai tuo taip pat domisi. Pavyzdžiui, stambiausi vystytojai „Emaar“ ir „Nakheel“ tuo pačiu metu nustatė statomo nekilnojamojo turto perpardavimo apribojimus, reikalaudami, kad ši išmoka sudarytų bent 35% būsto kainos jų projektuose. Manoma, kad spekuliatyvus būsto perpardavimas statybų stadijoje, dėl kurio jis galėjo pakeisti savininkus praėjus kelioms dienoms nuo pardavimo pradžios, tapo viena iš priežasčių, kodėl prieš krizę rinkoje atsirado „kainų burbulas“.
2012 m. Birželio mėn. Dubajaus valdžia paskelbė investuotojų apsaugos įstatymo projektą, kuris garantuoja jiems visišką piniginę kompensaciją tuo atveju, jei plėtros įmonė neįvykdo savo įsipareigojimų, pavyzdžiui, nepavykus pristatyti turto per nurodytą laikotarpį arba nekoordinuojant jo savybių pasikeitimo. Be to, pagal naujas Dubajaus žemės departamento taisykles kūrėjai mokės baudą už vėlavimą išduoti nuosavybės pažymėjimą. Taigi, statybų bendrovės turės sumokėti 10 tūkstančių dirhamų (2,7 tūkst. JAV dolerių) baudą, jei neišduos nuosavybės pirkėjui nuosavybės teisę patvirtinančio dokumento, kai projekto parengties laipsnis siekia 80%. Dubajus taip pat ruošiasi sukurti specialų arbitražo teismą, kuris leis greičiau ir pigiau išspręsti nekilnojamojo turto konfliktus, palyginti su įprastais teismais.
PENKTASIS. HIPOTEKO RIBŲ ĮVADAS
Tačiau pačioje 2012 m. Pabaigoje buvo pranešimų apie dar vieną JAE valdžios institucijų sprendimą, kuris lengvai nustelbia visus ankstesnius sprendimus dėl jų galimo poveikio nekilnojamojo turto rinkos plėtrai ateinantiems metams. Naujųjų metų išvakarėse įvairios emyratų žiniasklaidos priemonės, cituodamos bankų šaltinius, pranešė, kad JAE centrinis bankas visiems komerciniams bankams išsiuntė aplinkraštį, draudžiantį daugiau nei 50% būsto kainos nuo emigrantų iki hipotekos. JAE piliečiams buvo nustatytas panašus apribojimas - 70 proc., O antrajam ir vėlesniems nekilnojamojo turto pirkimams - 60 proc. (Emigrantams - tik 40 proc.). Reikėtų pažymėti, kad anksčiau JAE nebuvo taikomi jokie būsto išlaidų dalies apribojimai, kuriuos paskolos davėjas galėtų gauti iš banko kaip hipoteką. Praktiškai jis pasiekė 7580% po to, kai bankai pradėjo sušvelninti savo kreditų politiką dėl atgimimo rinkoje.
Netrukus Centrinis bankas paneigė informaciją apie tokio aplinkraščio platinimą, tačiau teigė, kad rengiamos išsamios hipotekos skolinimo taisyklės ir kad jos gali būti įgyvendintos 2013 m., Pasikonsultavus su komerciniais bankais. Prieš paneigdama šią naujieną pavyko sukelti prieštaringų reakcijų JAE nekilnojamojo turto rinkoje. Nors pirkėjai ir bankai buvo pasipiktinę dėl staigaus apribojimų įvedimo, didieji kūrėjai juos palaikė, sakydami, kad tai sustiprins nekilnojamojo turto rinką ir paskatins atvykti rimtus pirkėjus. Analitikai taip pat skirstomi į tuos, kurie mano, kad hipotekų „lubos“ be reikalo riboja JAE nekilnojamojo turto rinkos augimo galimybes, ir tiems, kurie teigiamai vertina didesnį rinkos nuspėjamumą ir stabilumą. Kad ir kaip būtų, galima daryti išvadą, kad JAE valdžia tvirtai pasirinko riboti spekuliacijas rinkoje ir kovoti su pradelstomis komercinių bankų hipotekos paskolomis, net jei tam reikia sutikti su lėtesniu rinkos augimu per trumpą laiką.
IMEX NEKILNOJAMOJO TURTO VYKDYMO DIREKTORIAUS ARTHUR KOBOZEVO PASTABA
"Dubajaus ir visų jo dalyvių nekilnojamojo turto rinkos perėjimas prie atsigavimo etapo po krizės vyko palaipsniui, todėl yra nematomas daugeliui išorės stebėtojų. Vakar jie svarstė, ar dabartinis atsigavimas gali būti laikomas rimtu, ir šiandien jie jau konkuruoja dėl palankių ateities prognozių. Taigi labai gerai, kad Dubajaus vyriausybė ryžtingai ir nedviprasmiškai visiems aiškiai pasakė, kad ji neleis vykdyti anarchijos, kuri rinkoje vyko krizės išvakarėse, kai tas pats turtas galėjo tiesiog pakeisti nuosavybės teises Kiekvieną savaitę, didėjant kainai, mažai tikėtina, kad reguliavimo institucijų taikomos priemonės sugebės atbaidyti tikrus investuotojus - 2013 m. Emyratų nekilnojamojo turto rinkos lūkesčiai yra per dideli.
Mano nuomone, ekonominis Dubajaus atsigavimas ir verslo aktyvumo augimas rodo, kad šie metai bus ne mažiau palankūs ir turtingi teigiamų įvykių nei praėję. “
Bet kurią papildomą informaciją apie savo turto įsigijimą ir valdymą Dubajuje galite gauti iš „IMEX Real Estate“ specialistų tel. Maskvoje +7 495 5100008, nemokamas telefono numeris JAE 800IMEX (8004639) arba siųsdamas prašymą el. paštu [email protected].
