Metų temos
Nepaprastai optimistinės metų pradžios prognozės Dubajaus nekilnojamojo turto rinkai artėjant prie metų pabaigos leido atsisakyti atsargesnių įvertinimų ir atsargesnių kitų metų prognozių dėl akivaizdaus emyrato nekilnojamojo turto sektoriaus augimo tempo sulėtėjimo.
Dvi pagrindinės diskusijų temos per visus metus buvo sulėtėjęs nekilnojamojo turto kainų augimas, kita vertus, bendras sandorių skaičiaus sumažėjimas ir naujų ne pagalbinių būsto projektų statybos bumas. Tačiau atsižvelgiant į šių temų skubumą, atsižvelgiant į bendrą kontekstą, daugelis pamiršo ne ką mažiau pastebimas, bet ne mažiau reikšmingas detales, į kurias siūlome atkreipti dėmesį.
Pirmas dalykas, į kurį daugelis analitikų nekreipė dėmesio, buvo galutinių namų pirkėjų elgesys antrinėje rinkoje ir su tuo susijęs padidėjęs pasiskolintų lėšų procentas, naudojamas nekilnojamojo turto pirkimui. Jei bendras pirkėjų aktyvumas 2014 m. Stabiliai sumažėjo, tada hipotekos paskolų naudojimo kreivė taip pat stabiliai kilo. Bendras visų būsto įsigijimui paskolų skaičius Dubajuje per metus padidėjo 18%. Tuo pačiu hipotekinių paskolų skaičiaus augimas turėjo ir savybių, susijusių su pirkėjų elgesiu baigtoje nekilnojamojo turto rinkoje. Priešingai nei daugelis brokerių mano, kad prioritetinė mažų butų, ypač studijos ir vieno miegamojo butų, svarba, statistika rodo, kad dviejų ir trijų kambarių butai yra paklausiausi rinkoje.
Hipotekos paskolų statistika tik patvirtina šią ekspertų nuomonę. Taigi 37% visų paskolų, išduotų butams, buvo skirti dviejų kambarių butams įsigyti, o dar 21% - trijų kambarių butams įsigyti. Taigi didžiausia butų paklausa dabar pastebima būtent šiame segmente, į kurį kūrėjai turi atsižvelgti, pradėdami naujus projektus. Tačiau vis dar vyrauja vilų paklausa, remiantis hipotekos paskolų duomenimis. Didžioji dalis hipotekos paskolų, būtent 65%, buvo išduota specialiai viloms pirkti. Norėdami nustatyti pasiūlos ir paklausos pusiausvyrą, nekilnojamojo turto rinkos analitikai paprastai naudoja tris svarbiausius kriterijus: vietą, vidinę medžiagą ir nekilnojamojo turto kainų kategoriją.
Ir jei mes jau minėjome butų su dviem ir trim miegamaisiais paklausos augimą (skaitiklio koeficientas), tada pirmasis ir trečiasis kriterijai, nekilnojamojo turto vieta ir kaina, yra susiję, kai kalbama apie Dubajų. Kuo didesnis rajono populiarumas, tuo didesnė kaina. Taigi tokie Dubajaus rajonai ir gyvenamosios bendruomenės kaip JLT, Dubajaus prieplauka, Sports City ir Jumeirah Village Circle, Emirates Living, Arabian Ranches tapo pirkėjų paklausiausiomis, taigi ir brangiausiais per pastaruosius metus. Ir jei JLT ir Dubajaus prieplauka buvo paprasčiausia paklausa tarp norinčių pasiimti paskolą butui įsigyti, tai „Sports City“ ir „Jumeirah Village Circle“ šia prasme užėmė lyderio pozicijas pagal tai, kiek didžiausia hipotekinių paskolų, skirtų butams įsigyti, skaičiaus procentinė dalis per metus padidėjo. Savo ruožtu „Emirates Living“ ir „Arabian Ranches“ tapo geidžiamiausiomis vilų pirkėjų vietomis.
Nuomojamas VS turtas
Galiausiai reikėtų paminėti dar dvi svarbias tendencijas, kurios, jei jas 2014 metais pastebėjo nekilnojamojo turto rinkos analitikai, vadinasi, ne visos. Pirmoji tendencija yra tendencija, kad vis daugiau nekilnojamojo turto nuomininkų tampa namų savininkais. Dubajuje būstą nuomojantys aukštesnės vidurinės klasės emigrantų atstovai ėmė aiškinti, kad nuomos išlaidos yra pernelyg apsunkinančios jų pajamas. Pasak ekspertų, butų ir vilų nuomos kaina Dubajuje per metus padidėjo mažiausiai 24%. Ir nors daugelį nuomininkų saugo nuomos įstatymai, kurie neleidžia didinti nuomos dar nepasibaigus tam tikram nuomos laikotarpiui, daugeliui nuomininkų vis tiek teko spręsti padidėjimo problemą. Todėl vis daugiau jų svarsto galimybę įsigyti nuosavą būstą, todėl natūraliai auga ir paklausa. Todėl ši tendencija taip pat turėtų būti laikoma svarbia paklausos sudedamąja dalimi. Tuo pačiu metu šiai pirkėjų kategorijai, kaip taisyklė, yra riba, kurią jie patys nustato nusipirkdami būstą. Tai vidutiniškai siekia 550 tūkst. USD - sumą, už kurią galite nusipirkti butą su dviem miegamaisiais. Būtent ši suma tapo viršutine 85% visų 2014 m. Dubajuje išduotų hipotekos paskolų riba.
Pastaroji tendencija, kurią prasminga sakyti, gali būti naudojama kaip apibendrinta išvada analizuojant pagrindinius Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos plėtros 2014 m. Bruožus, taip pat atsakymas į pagrindinę rinkos dalyvių baimę. Dubajuje einamųjų metų sandorių apimties sumažėjimas buvo stebimas tik atsiskaitymo grynaisiais pinigais, būsto įsigijimo už „tikrus pinigus“ segmente, taip pat spekuliacinės būsto prekybos segmente. Šių rinkos sektorių stabdymas įvyko dėl laiku taikytų ir veiksmingų Dubajaus vyriausybės priemonių, kurios leido pagerinti visą būsto rinką. Taigi, jei pastebimas rinkos aktyvumo sulėtėjimas, tai lemia tik nuosmukis „nesveikuose“ sektoriuose, kuriems jau reikia apriboti jų pažangą.
Papildomos informacijos apie nekilnojamojo turto įsigijimą ir valdymą Dubajuje galite gauti iš „IMEXReal Estate“ specialistų tel. Maskvoje +7 495 5100008, nemokamas telefono numeris JAE 800-IMEX (800-4639) arba siųsdamas prašymą el. paštu [email protected]
