Atsiuntė: Helena Kryukova Ištvermė ir atsargus optimizmas - taip galite apibūdinti Dubajaus kūrėjų ir brokerių elgesį pirmaisiais 2015 m. Mėnesiais, atsižvelgiant į augančią paklausą ir tuo pačiu metu mažėjančias kainas. Panašu, kad pagrindinė pamoka, kurios Dubajus išmoko iš sunkios 2008–2009 m. Patirties, buvo tvirtų pamatų svarbos suvokimas. Tačiau emyratų entuziazmas nekilnojamojo turto rinkoje nė kiek nesumažėjo.
Etapų keitimas
Natūralūs veiklos laikotarpių pokyčiai ir santykinis atvėsimas yra būdingi bet kuriai nekilnojamojo turto rinkai. Ir Dubajus šia prasme, galima sakyti, pasisekė. Po karšto augimo tempo ir augančių kainų 2013 m. Pabaigoje - 2014 m. Pradžioje, kuris daugeliui priminė 2008 m. Ikikrizinį bumą, kad TVF netgi paskelbė oficialų įspėjimą Dubajaus valdžios institucijoms, kurso pasikeitimas link aušinimo buvo gana neskausmingas.
Kritinis etapas jau baigtas. Rinkos žlugimas neįvyko, priešingai, 2014 m. Antrąjį pusmetį rinka pradėjo pamažu ir pamažu įgyti visas brandžios ir stabilios plėtros savybes. Tai daugiausia lėmė laiku ir veiksmingai įgyvendintos Dubajaus vyriausybės priemonės, kurios buvo ne kartą minėtos daugelyje šaltinių. Dabar norėčiau pasakyti dar ką nors. Apie tai, ko ši rinka tikisi toliau.
Dirbtinis Dubajaus nekilnojamojo turto perkainojimas kartu su rinkos prisotinimu nauju aukštos kokybės būstu, pasak ekspertų, paskatins emyratą neišvengiamai koreguoti kainą 2015 m. Pačioje metų pradžioje kai kurie nerimą keliantys analitikai šiek tiek pervertino konkrečius prognozių skaičius šiuo atžvilgiu, tačiau po kelių savaičių jie pataisė savo prognozes. Taigi tarptautinio analizės ir konsultacijų biuro „Jones Lang Lasalle“ ekspertai pažada Dubajui 2015 m. Sumažinti 5–10 proc. Kainas. JLL ekspertų teigimu, tik per pastaruosius dvejus metus, remiantis 2014 m. Birželio mėn., Nekilnojamojo turto kainos Dubajuje pakilo 56%. 2015 m., Remiantis JLL duomenimis, Dubajuje bus pradėta eksploatuoti 25 tūkst. Vienetų naujo būsto, tai yra 7% viso emyrato turimo būsto fondo. Tačiau, pasak Craigo Plumbio, JLL Vidurinių Rytų filialo analitikos vadovo, rinka yra gana pajėgi priimti tokį skaičių naujų nekilnojamojo turto objektų nemažindama kainų. Taigi jų mažėjimą greičiausiai lems kiti veiksniai, ypač pernelyg aukštos būsto kainos.
Kitas kainų nustatymo aspektas daugelyje Dubajaus ekonomikos sektorių, sukeliantis potencialių investuotojų susirūpinimą užsienyje, yra situacija su naftos kainomis, kurių kaina tradiciškai siejama su visomis kitomis kainomis, o ypač arabų šalyse, į kurias daugiausia eksportuojama “. juodas auksas “.
Šia prasme ekspertai skuba mus užjausti: naftos kainų kritimas neturės didelės įtakos Dubajaus būsto rinkai. Šis emyratas turi mažai ką bendro su naftos prekybos rinka, tačiau akcijų kainų kritimas 30 proc. Nuo didžiausio rodiklio 2014 m. Birželio mėn. Gali susilpninti potencialių investuotojų pasitikėjimą, sako JLL. Padėtis užsienio valiutų rinkoje gali šiek tiek susilpninti kai kurių investuotojų aktyvumą: dėl dirhamo susiejimo su doleriu gyvenimas Dubajuje pabrango kai kuriems emigrantams, tačiau apskritai šia prasme vaizdas mažai pasikeis, rašoma JLL pranešime.
Rinkos laipsnis
Faktas, kad aiškus Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos atvėsimas yra tikras jos stabilizacijos ženklas, abejotina, ar tik analitikai šia prasme išreikš optimizmą.
Tačiau tai visiškai sutinka tie, nuo kurių tiesiogiai priklauso tolesnis situacijos vystymasis, tai yra patys rinkos dalyviai, kūrėjai ir brokeriai, pagrindiniai pramonės veikėjai. 90% Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos šiuo metu kontroliuoja keturi pramonės gigantai - „Nakheel“, „Damac“, „Dubai Properties“ ir „Emaar“. Todėl šių vystytojų pelno ir aktyvumo svyravimai daro didelę įtaką visai nekilnojamojo turto rinkos situacijai.
Pavyzdžiui, Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos milžinė „Nakheel“, kuri 2014 m. Užsakė 132 naujus gyvenamosios paskirties objektus žmogaus sukurtoje Palmių Jumeirah saloje ir daugybę nekilnojamojo turto tokiuose Dubajaus rajonuose, kaip „A1 Furjan“, „International City“, „Jumeirah Village“, „Jumeirah Park“ ir „Jumeirah“. Aukštį, tikisi reikšmingo pelno augimo 2015 m. Ir nesumenkins savo veiklos tempo. Bendrovė ketina padidinti savo nuomos pajamas iki 2 milijardų JAV dolerių per metus dėl beveik milijono naujų kvadratinių metrų prekybinio ploto, kurį vystytojas užsakys einamaisiais metais, taip pat dėl 30 tūkstančių naujų būstų, kurie bus nuomojami. . „Nakheel“ užsitikrino bankų paramą ateinantiems ketveriems metams - finansinės institucijos kūrėjui suteiks mažiausiai 2,15 milijardo JAV dolerių paskolų. Pats „Nakheel“ 2015 m. Ketina teikti statybos sutartis iš viso 1,91 milijardo JAV dolerių, tuo tarpu 2006 m. pernai šis skaičius siekė 1,44 milijardo JAV dolerių.
Kitas stambus Dubajaus nekilnojamojo turto pramonės dalyvis „Damac“ taip pat pateikė savo ateities prognozę: 2015 m. Turbūt stabilizuosis rinka, o 2016–2017 m. Tikėtina, kad sumažės užsakytų naujų projektų skaičius, o tai gali lemti naują etapą. kainų padidėjimas.
Kolektyvinė daugumos Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos dalyvių nuomonė taip pat patvirtina, kad 2015 m. Dubajuje krito būsto kainos, tačiau jis kitus vadina kritimo veiksniais. Tai visų pirma yra padidėję mokesčiai už nekilnojamojo turto pardavimą, griežtesnės hipotekų išdavimo taisyklės ir nebrangus būstas. Nepaisant to, kad tarp visų Persijos įlankos šalių (PĮBT) JAE reguliariai vadovavo reitingams pagal pastaraisiais metais pradėto eksploatuoti nekilnojamojo turto apimtį. . Pavyzdžiui, bendra 2014 m. Pastatyto nekilnojamojo turto vertė yra 21,28 milijardo JAV dolerių, tačiau, deja, geidžiamiausio, įperkamo nekilnojamojo turto dalis šioje bendroje masėje yra per maža, taigi, per didelė jo paklausa.
Pakaitinis naudojimosi bendra nuosavybe ir bendras finansavimas
Ir šiuos du naujus žodžius tarė patys nekilnojamojo turto investuotojai, kurie nuolatos ieško naujų ir pelningiausių būdų investuoti į patikimiausią sritį - gyvenamojo nekilnojamojo turto sferą. Konkrečiai Dubajui ir visai JAE šios dvi sąvokos tapo ypač aktualios dėl nuolatinio kainų augimo, kuris neleidžia riboto biudžeto investuotojams nusipirkti atskirą būstą ištisus metus. Ir čia patartina pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe ir bendro finansavimo dalis.
Tačiau šios sąvokos yra naujos būtent Dubajuje, kur šiemet pirmą kartą rinkoje pasirodė visavertis pasiūlymas bendrai finansuoti būstą. Tokį pasiūlymą mažiesiems investuotojams „DURISE“ pateikė apartamentams Senamiesčio salos komplekse centriniame Dubajaus „Souq A1 Bahar“ kvartale. Remiantis „DURISE“ pasiūlymu, minimali investicijų suma, kurią interesų turėtojai gali investuoti į bendrą būsto pirkimą, pasinaudodami visuomenės finansavimu, bus 5000 USD.
Bendrosios finansavimo koncepcija yra skirta tiems potencialiems investuotojams, kurie neturi pakankamai lėšų savarankiškam individualių būstų įsigijimui, tačiau kurie gali investuoti dalį pinigų, reikalingų tam tikram turtui įsigyti. Taigi, tarpininkaujančiai įmonei pavyksta surinkti pakankamai lėšų vienam (butui) ar keliems (iki viso komplekso) nekilnojamojo turto objektams išpirkti, o akcijų savininkai-investuotojai vienodomis sąlygomis tampa visateisiais šio nekilnojamojo turto savininkais.
Apskritai kolektyvinio finansavimo schemos yra gana įvairios ir apima įvairias investuotojų formas. Šis investavimo į nekilnojamąjį turtą principas pastaruoju metu labai domina investuotojus Rusijoje ir kitose pasaulio šalyse. Dubajuje bendras nekilnojamojo turto finansavimas tik „patikrina dirvožemį“. Kita investicijų į nekilnojamąjį turtą rūšis, kuri Dubajuje atsirado palyginti neseniai ir todėl nebuvo žinoma visiems, buvo pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe sąvoka. Remiantis nauja analitine rinkodaros kompanijos AFH ataskaita, Dubajaus nekilnojamojo turto rinka artimiausiu metu uždirbs mažiausiai 3,8 milijardo JAV dolerių pajamų dėl padidėjusios nekilnojamojo turto paklausos pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe sektoriuje.
Pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisė daroma prielaida, kad nuomotojas turi teisę tam tikru laikotarpiu per metus gyventi savo bute ar name (paprastai nuo mėnesio iki trejų per metus, kuriuos pasirenka savininkas), o likusį laiką turtą nuomoja valdymo organizacija, kuriai savininkė patikėjo šią teisę. arba tas, kuris iš pradžių statė ir eksploatuoja šį gyvenamąjį kompleksą. Taigi būstas suteikia pajamų būsto savininkui ir kartu papildo viešbučių nekilnojamojo turto mieste fondą. Ši nuosavybės forma taip pat dažnai vadinama bendrąja arba bendrąja nuosavybe. Remiantis AFH ataskaita, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe pramonė JAE išaugo 15–20% tik 2013 m., O 2014 m. - dar 30%. Tačiau tokių svetingumo paslaugų poreikis kasmet auga tiek iš turistų, norinčių apsigyventi patogiuose apartamentuose, tiek iš investuotojų, norinčių sau nusipirkti antrą namą, kurį tuo pačiu metu būtų galima pelningai išnuomoti didžiąją metų dalį.
Taigi akivaizdu, kad Dubajus įrodė savo sugebėjimą mokytis iš klaidų: dabar kylančios nekilnojamojo turto kainos nesukelia rinkos griūties, o tik sukuria naujus rinkos ir investicijų valdymo būdus, o tai atsispindi Dubajuje įdiegus palyginti naujas visuomenės finansavimo ir pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe schemas. Kad ir kokios būtų Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos svyravimų priežastys, viena akivaizdu: visi jie turi realų pagrindą, o tai reiškia, kad kainų pokyčiai gali būti laikomi ne rinkos blogėjimo ženklu, o veikiau galutinės brandos ženklu, kuris atsiranda tik visiško stabilumo laikotarpiu. .
Papildomos informacijos apie nekilnojamojo turto įsigijimą ir valdymą Dubajuje galite gauti iš „IMEXReal Estate“ specialistų telefonu, +7 495 5100008, nemokamu telefonu JAE 800-IMEX (800-4639) arba siųsdami prašymą el. Paštu [email protected] .
