Tekstas: Helena Kryukova KAD ĮVADINAME ATEITIES MIESTĄ, PIRMASIS NUMA ATIDARYJO DUBAI. Tie patys susirūpinimą keliantys klausimai ir nekilnojamojo turto emyratų rinka: perviršis sunkumų, jis grįžo į konfidencialių plėtros ateities, naujų fantastinių projektų ir spartus augimas iš investicijų į investicijas.
Dubajus reguliariai užima pirmaujančias pozicijas prioritetinių investicijų į nekilnojamąjį turtą reitinguose: „Savills“ reitinge emyratas užėmė antrą vietą pasaulyje pagal patrauklumą investicijoms į būstą, o „Knight Frank“ reitingas visiškai prognozuoja, kad pagal šį rodiklį Dubajus netrukus aplenks Londoną. pasaulio investicijų kapitalo.
Pasiūla ir paklausa - ant svarstyklių
Investuotojų pasirinkimas nestebina, nes be pagrindinių veiksnių, tokių kaip aukštas turto grąžos lygis, investicijų saugumas ir jų investicijų grąžos norma, emyratas taip pat nuolat pasirodo miestų, kuriuose yra neįprasti, įdomiausi ir reikšmingiausi nekilnojamojo turto projektai, pavyzdžiui, „Dubai South aerotropol“ projektas, sąrašuose (). buvęs „Dubai World Central“), kurį „Knight Frank“ ekspertai įvardijo kaip vieną iš penkių svarbiausių miesto plėtros projektų pasaulyje, skirtą investicijoms į nekilnojamąjį turtą.
Taip pat, žinoma, MBR City - District 1 su septyniais kilometrais dirbtinių ežerų Crystal Lagoons ir didžiausiu pasaulyje dirbtiniu paplūdimiu, Aladdin City kompleksu Dubajaus kreko centre, įkvėptu tradicinės arabų kultūros, trimis pramogų parkais, kurių bendras pavadinimas Dubajaus parkai ir kurortai. , „Bluewater Island“ dirbtinio salos plėtros projektą su aukščiausiu pasaulyje ratu „Dubai Eye“, didelio masto Dubajaus kreko uosto kompleksą, milžinišką Dubajaus rėmą ir Deiros salų salos plėtros projektą. Ir tai tik dalis tų nuostabių projektų, kurie Dubajuje pasirodys „EXPO 2020“ išvakarėse.
Tačiau šis naujų projektų sūkurys, kuris taip greitai užėmė Dubajų, negalėjo ne tik sujaudinti daugelį analitikų, kurie įpratę visose vietose pastebėti spąstus, ypač kartu su sumažėjusiu aktyvumu nekilnojamojo turto rinkoje ir akivaizdžiai sumažėjusia kaina. Na, pabandykime išsiaiškinti šį bendrą fantastiškos ateities vaizdą.
Pagrindinė kliūtis įvairiems bandymams pateikti kuo aiškesnę būsimos Dubajaus būsto rinkos plėtros prognozę buvo realus objektų, pasirengusių patekti į rinką artimiausiu metu, skaičius. Metų pradžioje analitikų spektras šiuo klausimu buvo gana didelis: be varžymosi jie pareiškė, kad 30 000 būsto vienetų gali labai gerai papildyti rinką jau 2015 m. Tuomet prognozės pasidarė šiek tiek kuklesnės: kažkas pažadėjo 25 000 naujų objektų 2015 m., Kiti laikėsi ilgesnio laiko, kad nenustatytų dabartinės padėties, ir vadino 70 000 objektų skaičių iki 2018 m., Arba, atvirkščiai, siauresnį. - 6000 objektų 2015 m. Antrajai pusei.
Visa tai tik suklaidino investuotojus ir suklaidino kai kuriuos potencialius pirkėjus, o po to patys pagrindiniai rinkos dalyviai, įskaitant tokius svarbius kūrėjus kaip DAMAC ir „Union Properties“, pareiškė, kad pasiūla ir paklausa vis dar yra pusiausvyra, tačiau su polinkiu į vyraujančią paklausą.
Vėliau prie šių teiginių buvo pridėta oficiali statistika: nepaisant žadėtų 25 000 naujų nekilnojamojo turto objektų, 2015 m. Dubajuje bus užsakoma ne daugiau kaip 10 000 būstų, nes patys kūrėjai supranta pasiūlos veiksnio įtaką bendrai rinkos situacijai ir to nesiekia. gliutenas, trukdantis eksploatuoti naujas patalpas. Dubajaus statistikos centro duomenimis, Dubajaus gyventojų skaičius ateinančiais metais augs 5–7% per metus, o būstas padidės 2,2% per metus, todėl pasiūlos ir paklausos pusiausvyra bus linkusi vyrauti ateinančiais metais.
Apie tai, kad būsto paklausa Dubajuje ir dabar, ir ateityje gerokai aplenks pasiūlą, analitikai ir rinkos dalyviai vieningai kalba. Taip sako „Union Properties“ vadovas Khalid Bin Kalban, DAMAC vadovas Zayed ElChaar, taip pat Sterlingo žemės ir Bayuto analitikai. Ir galiausiai, galutinį tašką šiuose ginčuose nustatė neseniai paskelbtas oficialus Dubajaus žemės departamento pranešimas, kuriame teigiama, kad vos per devynis 2015 m. Mėnesius emyratas sudarė 33 907 nekilnojamojo turto sandorius, o tai rodo stabilų pirkėjų susidomėjimo rinka padidėjimą.
Už asmenines pirkėjų lėšas šiuo laikotarpiu buvo parduota 21,24 milijardo JAV dolerių, o kreditų - 25,59 milijardų JAV dolerių. Taigi taip pat akivaizdu, kad būsto hipotekų populiarumas Dubajuje auga kiekvienais metais.
Naujas kilimas - per šešis mėnesius
Per pastaruosius dvejus metus bendra Dubajuje parduodamo nekilnojamojo turto vertė kiekvienam vėlesniam ketvirčiui stabiliai augo, tuo remiantis galima daryti išvadą, kad vietinė nekilnojamojo turto rinka vystosi stabiliai ir stabiliai, sakė Žemės departamento vadovas sultonas Butti Bin Majrenas. Vis dėlto reikia pastebėti, kad kuo artėja metų pabaiga, tuo labiau pasitiki analitikų ir rinkos dalyvių prognozės apie artėjančią (galbūt jau kitų metų vidurį - 2016 m. Vidurį) Dubajaus nekilnojamojo turto rinkoje grįžtančią prie ankstesnių augimo rodiklių.
Šiandien šios pastaruoju metu atsargios ir baikščios prielaidos virsta užtikrintomis tezėmis, pagrįstomis faktais. Triumfinės rinkos grįžimo į ankstesnes pozicijas priežastis bus procesų suintensyvėjimas regiono ekonomikoje dėl stabilios įlankos status neramioje kitų Artimųjų Rytų šalių aplinkoje, taip pat dėl jos orientacijos į 2020 m., Kai Dubajuje vyks pasaulinė paroda.
Kitas svarbus veiksnys, nepriklausantis nekilnojamojo turto pramonei, tačiau nepaisant to, kad jis turės didelę įtaką jos tolesnei plėtrai, buvo nesenas ekonominių sankcijų panaikinimas iš Irano, pažadėdamas JAE ir ypač Dubajui suteikti stiprią papildomą finansinę paskatą plėstis mažiausiai 13 milijardų JAV dolerių metinio prekybos pelno. Remiantis TVF skaičiavimais, metinis BVP padidėjimas Jungtiniuose Arabų Emyratuose, tik panaikinus sankcijas Iranui, bus mažiausiai 1%, be to, per ateinančius trejus metus jis augs 3% per metus.
Didžiausias dėmesys skiriamas nuomos rinkai
Kitas nekilnojamojo turto pramonės sektorius, pritraukiantis padidėjusį analitikų ir investuotojų dėmesį, per pastarąjį pusmetį tapo nuomos rinka Dubajuje. Šioje srityje, kaip ir ankstesniais mėnesiais, pastebimas padidėjęs nestabilumas, tačiau tikrai aišku viena: toliau auga pelnas iš investicijų į Dubajaus nekilnojamąjį turtą. Remiantis „Phidar Advisory“ namų kainų indeksais, grąža Dubajaus butų segmente per pastaruosius tris mėnesius išaugo iki rekordinio lygio - 7,5%, o vilų grąža išaugo iki 4,8% kartu su mažesnėmis kainomis pardavimo sektoriuje ir tęstinėmis ar kylančiomis kainomis. nuomos segmente.
Tai, kad augančios nuomos pajamos kartu su Dubajui būdingu saugaus investavimo uosto statusu sudaro gana optimistišką nekilnojamojo turto statybos pramonės ateitį, nurodoma ir naujausioje tarptautinės reitingų agentūros „Moody's“ ataskaitoje bei analitiniame „Financial Times“ pranešime, kurio ekspertai pavadino ištikimais. užsienio investicijų įstatymai ir norminių standartų skaidrumas, tai yra sauga ir patogumas, yra du svarbiausi tolesnio Dubajaus būsto rinkos plėtros veiksniai aš.
Anot kitos konsultacijų agentūros „Land Sterling“, vien tik trečiąjį metų ketvirtį studijinių apartamentų nuomos kainos prieinamose Dubajaus vietose išaugo 13%. Tuo pat metu didesnio ploto būsto nuomos kainos padidėjimas yra atvirkščiai proporcingas vilų ir butų dydžiui: vieno miegamojo butai pabrango vidutiniškai 5–12% per ketvirtį, atsižvelgiant į plotą, o elitinis būstas, atvirkščiai, nuomininkams tapo šiek tiek pigesnis. Populiarumo viršūnėje tarp investuotojų ir nuomininkų - nebrangūs nedidelio ploto butai išsivysčiusiose Dubajaus vietose. „Propertyfinder“ duomenimis, geidžiamiausi nuomininkai Dubajuje patenka į kainų diapazoną nuo 13 500 USD iki 40 000 USD per metus.
Taigi Dubajus išlieka vienu brangiausių nuomos miestų pasaulyje. Tai patvirtino neseniai atliktas UBS reitingų tyrimas „Kainos ir pajamos“.
Tačiau Dubajui pavyko patekti į keturių geriausių miestų, kuriuose nuomos kainos yra didžiausios, daugiausia dėl elitinio nekilnojamojo turto sektoriaus, tuo tarpu pastaruoju metu tiek vyriausybė, tiek patys kūrėjai sutelkė dėmesį į kitą spektro galą - įperkamo būsto sektorių.
Ši tendencija, susiformavusi pirmąjį metų pusmetį, tęsiasi iki šiol. Pagal JLL apibrėžimą, Dubajus yra įperkamas kaip nekilnojamasis turtas, kurio vidutinė vertė pardavimo segmente yra 215 000 USD, o nuomos segmente - apie 19 000 USD per metus. Būtent tokio tipo būsto Dubajuje šiuo metu trūksta, nes bent 40% visų gyventojų arba 820 000 namų ūkių yra potencialūs tokio nekilnojamojo turto pirkėjai ir nuomininkai, rašoma JLL pranešime.
Naujos investavimo galimybės į Dubajų pritrauks visiškai naujo tipo investuotojų, kurie domisi nebrangaus nekilnojamojo turto kategorija, ir jų dėka per ateinančius septynerius ar daugiau metų, „Knight Frank“ analitikų teigimu, Dubajus tikisi stabilios ir užtikrintos būsto sektoriaus plėtros.
Norėdami gauti daugiau informacijos apie nekilnojamojo turto pirkimą ir valdymą Dubajuje, susisiekite su „IMEX Real Estate“ tel. Maskvoje +7 495 5100008, nemokamas telefono numeris JAE 800-IMEX (800-4639) arba siųsdamas prašymą el. paštu [email protected].
