Dubajuje, kuriame per pastaruosius šešerius metus įvyko statybų bumas, nekilnojamojo turto kainos nukrito 4%. Anot „Gulf News“, nekilnojamojo turto kainos prestižiškiausiuose projektuose, esančiuose Burj Dubajus („Dubajaus bokštas“) ir žmogaus sukurtoje saloje Palm Jumeirah, nukrito 20–40 proc.
Turėdami klausimų apie krizę, krintančias nekilnojamojo turto kainas ir būdus, kaip apsaugoti investuotojus, kreipėmės į advokatą Ahmedą Kashwani, „Kashawani“ advokatų kontoros vadovaujantį partnerį, ir Angelika Shcheglova, nekilnojamojo turto bendrovės „Dacha Real Estate“ direktorę.
Gali atrodyti, kad daugelis vietos nekilnojamojo turto rinkos investuotojų ieško išeities iš aklavietės. Kokia to priežastis - dėl bendro ekonomikos nuosmukio ar dėl ko nors kito?
Daugelis JAE nekilnojamojo turto investuotojų yra labai sunkioje padėtyje. Krizė ir infliacija pakeitė daugelio jų finansinę būklę. Nepagrįstas delsimas statyti pastatus, o kartais ir visiškas jų atšaukimas nuolat griauna pasitikėjimą Dubajaus rinka, kuri ne taip seniai atrodė nepalenkiama ir absoliučiai patikima.
Todėl šiuo metu Dubajaus investuotojų prioritetinis noras visiškai grąžinti investuotas lėšas yra visiškai suprantamas. Deja, tai ne visada įmanoma, tačiau yra nemažai alternatyvių sprendimų, padedančių išbristi iš šios situacijos kuo mažiau nuostolių.
Kokios galimybės siūlomos investuotojams?
Pasirinkimų nėra tiek daug, kiek norėtume, tačiau jie vis dėlto egzistuoja. Paimkite, pavyzdžiui, tuos, kurie investavo į keletą nebaigtų statybų iš vieno kūrėjo, kur kiekvienas objektas buvo sumokėtas tik iš dalies. Tokiems investuotojams gali būti patarta sumažinti objektų skaičių perskaičiuojant jau įneštas lėšas ir tokiu būdu visiškai arba beveik visiškai sumokant juos iki tokio lygio, kai ilgesnį laiką nereikia mokėti daugiau.
Taip pat galite patarti sumažinti objekto kainą. Galų gale daugelis įsigijo nekilnojamojo turto tokiomis kainomis, kurios šiandien yra toli nuo realybės. Pavyzdžiui, kai kuriuose projektuose kvadratinės pėdos kaina siekė 5000 dirhamų, o jų statyba dar nepradėta. Ir jei palygintume praeitį su šiandienos 1000 dirhamų už kvadratinę pėdą kainomis, labai sunku pagrįsti mokėjimų tęsimą už nebaigtą ar nepradėtą projektą 5 kartus didesnėmis nei dabartinės rinkos kainos.
Taip pat galite patarti investuotojams, pabandykite susieti mokėjimus su statybų etapais, o ne su kalendorinėmis datomis arba atidėti juos, kol projektas tikrai bus baigtas.
Kaip spekuliantai, ar daug kūrėjų nesuprato, kad anksčiau ar vėliau rinka žlugs?
Aišku, jie suprato. Bet, kaip žinote, kas nerizikuoja ... Ir investuotojai rizikavo, bet rinkos įstatymų niekas neatšaukė. Tačiau tai jokiu būdu nereiškia, kad neturėtų būti ginamos investuotojų teisės. Daugelis pernelyg ir, kaip mes dabar matome, visiškai nepagrįstai pasitikėjo rinka, nes jiems pasisekė ir ilgą laiką rinka leido jiems uždirbti didelius pinigus. Nekaltinkite jų, jau nekalbėkite ir nubausti.
Ar nemanote, kad pagrindinis „smūgis“ krito ant kūrėjų? Be to, jie ne visada kalti dėl statybos vėlavimo? Ar teisinga priversti kūrėjus peržiūrėti sutarčių, dėl kurių sutiko investuotojai, sąlygas?
Sutartis yra savanoriškas šalių susitarimas, nustatantis, keičiantis ar nutraukiantis jų teises ir pareigas. Todėl klausimas dėl vienos iš šalių ketinimo nutraukti savo įsipareigojimus pagal sutartį yra priimtinas ir teisėtas. Galime tik atkreipti jūsų dėmesį į tai, kad dauguma sutarčių yra labai vienpusiškos - jos sudaromos siekiant kūrėjų interesų ir jokiu būdu neapsaugo investuotojų interesų. Daugeliu atvejų iki šiol investuotojai net nebuvo gavę tokių pirkimo-pardavimo sutarčių, o jų mokėjimai buvo atliekami remiantis tik nekilnojamojo turto rezervavimo formomis. Kai kuriais atvejais mūsų klientai net neturi rezervavimo formų, o tik čekių kopijas ar banko pavedimus, padarytus remiantis žodiniais susitarimais. Tik savalaikė profesionalios teisininkės pagalba padės suprasti visas sutarties detales, kad būtų galima efektyviausiai apginti savo teises ir vykdyti savo pareigas, nepažeidžiant kitos šalies teisių ir atsižvelgiant į visus niuansus.
Kiek teisiškai kompetentingos yra pirkimo ir pardavimo sutartys, nepaisant to, kad dažniausiai jos pažeidžia investuotojų teises?
Iš esmės sutartys buvo sudarytos labai kompetentingai ir teisėtai, o tai suklaidino daugybę investuotojų. Štai kodėl mes visada kalbame apie būtinybę ieškoti abipusiai naudingų sprendimų, derėtis su kūrėju ir tik kraštutiniais atvejais kreiptis į teismus. Teismo proceso vedimas ir, be to, laimėjimas byloje teisme yra ilgas ir įtemptas procesas. Ir prieš užmegzdami teisminius santykius turite įsitikinti, kad tuo metu, kai gausite teismo sprendimą jūsų naudai, atsakovas turės ką atsakyti.
Sąlyginio depozito sąskaita turėjo sugebėti išsaugoti ir grąžinti investuotojų lėšas, tiesa?
Jūs esate visiškai teisus. Vienas iš svarbiausių Dubajaus vyriausybės žingsnių siekiant apsaugoti užsienio investicijas ir padidinti Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos patikimumą buvo 2007 m. Priimtas įstatymas Nr. 8 „Dėl depozitoriumo sąskaitų“. Įstatymas numato, kad visos grynosios pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą „ne pagal planą“ (projektavimo ir statybų pradžios etape), turėtų būti pervedamos į specialią sąskaitą ir ateityje naudojamos tik šiai statybai finansuoti. Pažeidus statybos sąlygas, Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos priežiūros tarnyba (RERA) turi teisę įšaldyti garantinėje sąskaitoje esančias lėšas, o vystytojo bankroto ar projekto atšaukimo atveju investuotojai gaus kompensaciją. Taigi RERA veikia kaip arbitras sprendžiant pirkėjo ir kūrėjo ginčus. Tačiau praktikoje situacija yra kitokia.
Tai yra, ar šiandien sistema vis dar nėra pakankamai efektyvi, kad vėl pasitikėtų investuotojais?
Negalime kalbėti apie neefektyvų sistemos veikimą. Galime pasakyti tik tai, kad, deja, jokia sistema nėra apdrausta nuo nesąžiningų kūrėjų. Šiuo metu rengiama nemažai naujų vekselių, kurių priėmimas padės Dubajui atgauti investuotojų pasitikėjimą ir tinkamai įveikti krizę.
Kaip šiandien sprendi ginčus?
Iš esmės derantis su kūrėjais tiek klientų vardu, tiek kartu su jais. Mūsų pagrindinė užduotis yra pasiekti abipusiškai naudingus šalių susitarimus, laikantis visų būtinų formalumų. Jei derybos neduos norimo rezultato, neturime kito pasirinkimo, kaip tik kreiptis į teismą.
Jei projektas „įšaldytas“, ar kūrėjas privalo visiškai kompensuoti investuotojui už jo investicijas?
Atsakymas į šį klausimą yra aiškiai ir aiškiai suformuluotas 2009 m. Įstatymo Nr. 9 D D dalyje, būtent: „Jei objekto statyba sustabdoma dėl priežasčių, nepriklausančių nuo vystytojo, vystytojas turi teisę nutraukti sutartį išskaitydamas 30% nuo investuotojo sumokėtos sumos“. .
Bet kurioje nekilnojamojo turto rinkoje vėluojama pateikti terminus. Bet kas laikoma priimtina?
2007 m. Įstatymo Nr. 8 17 straipsnis numato, kad jei per šešis mėnesius nuo leidimo parduoti nekilnojamąjį turtą pardavimo „ne pagal planą“ išdavimo dienos be jokio pagrįstos ar priimtinos priežasties nekilnojamojo turto statyba nebuvo pradėta, vystytojas išbraukiamas iš oficialiojo registro. vykdyti veiklą.
Ar kas nors tai gali kontroliuoti?
Kaip jau minėta, už stebėjimą yra atsakinga RERA, Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos priežiūros tarnyba, kurios pagrindinė užduotis yra laiku atnaujinti naujų objektų registravimo duomenų bazę, vykdomų statybų etapus, taip pat teikti informaciją apie sustabdytus ar „užšalusius“ objektus.
Ar tokios praktikos nėra - atšaukdami objekto statymą, sumokėkite tam tikras baudas?
Dar kartą atsigręžkime į minėtą įstatymą Nr. 9, kuriame be galo aiškiai numatytos šios bausmės:
- Jei projektas pastatytas bent 80 proc., Kūrėjas turi teisę visiškai sulaikyti investuotojo jau sumokėtą sumą ir reikalauti grąžinti likusią sutartį.
- Jei projektas pastatytas bent 60 proc., Kūrėjas turi teisę nutraukti sutartį ir sulaikyti 40 proc. Visų objekto išlaidų.
- Jei projekto statyba nepasiekia 60 proc., Kūrėjas, nutraukdamas sutartį, turi teisę sulaikyti 25 proc. Visų išlaidų.
Šios nuobaudos, kaip ir visas įstatymas, skiriamos tik investuotojams.
Teisine prasme, ką reikia padaryti norint atgauti investuotojų pasitikėjimą?
Dubajaus ekonomika labai priklauso nuo prekybos, investicijų ir turizmo. Tačiau naujausia šalies pinigų politika padarė rimtą smūgį valstybės ekonominei plėtrai. Ekspertų teigimu, Dubajaus ekonominės plėtros modelis labai priklauso nuo užsienio kapitalo ir didelio masto tarptautinių projektų. Vyriausybė artimiausiu metu turi parengti programą, skirtą skatinti ekonomiką, kitaip per trumpą laiką bus sunku atgauti investuotojų pasitikėjimą.
Paprastai niekas nemano, kad pirmiausia turite mokėti naršyti įstatymus, kurie reglamentuoja pardavimo sandorius ir gina jūsų teises. Laiku kreipimasis į profesionalus, įsitvirtinusius nekilnojamojo turto rinkoje, padės gauti išsamią informaciją apie projektus ir kainas, taip pat reikalingą teisinę pagalbą, kuri, be abejo, padės žymiai pagreitinti procesą, sutaupyti jūsų laiką ir pinigus, taupyti jūsų nervus.
Kashwani advokatų kontora ir „Dacha Real Estate“ visada yra jūsų paslaugose.
Mūsų paslaugų spektras:
- Gatavų butų ir vilų pirkimas ir pardavimas;
- Biurų ir ne gamybinių patalpų pirkimas ir pardavimas;
- Investicijų į krizės kainų kritimą planavimas ir įgyvendinimas;
- Prieš ir po garantinio aptarnavimo (turto pardavimo dokumentų paketo paruošimas);
- Gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų nuoma;
- Nekilnojamojo turto advokato patarimai;
- Firmų ir ofšorinių įmonių registravimas;
- Visų rūšių teisinės konsultacijos.
