JEIGU galvojate apie investavimą į gražiausią Europos emyrato nekilnojamąjį turtą, jums bus naudinga išmokti panašių investicijų pagrindinius tipus ir kiekvienos iš jų naudą. Dubajus tikrai siūlo vieną iš aukščiausių pajamų iš nekilnojamojo turto - ir pagal turto kapitalinę kainą, ir pagal nuomos kainą. Būtent ji pirmiausia pritraukia investuotojus į Dubajų. Tik čia jūs galite gauti iki 20% nuomos pajamų per metus. Be to - net ir statomo nekilnojamojo turto, neplanavimo, investicijų saugumas saugomas valstybės įstatymų leidybos lygiu.
Dubajaus, Dubajaus žemės departamento ir Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos reguliavimo agentūros (RERA), jos padalinio, nekilnojamojo turto rinkos reguliavimo pagrindinio organo prioritetai yra sukurti skaidriausią ir efektyviausią sandorių nekilnojamojo turto rinkoje stebėjimo ir registravimo sistemą.
Mūsų pasirinkimą visada ir visur lemia ne mūsų pačių tikslai ir uždaviniai, bet ir mūsų pobūdis, potraukis rizikai ar, atvirkščiai, atsargumas. Kiek žmonių, tiek nuomonių, tačiau abiejų rinkinį visada galima sumažinti iki gana siauro specifikacijų diapazono. Panašiai yra ir situacijos investavimo į nekilnojamąjį turtą srityje. Atsižvelgiant į tikslą, yra keturių tipų Dubajaus nekilnojamojo turto investicijos.
1. „Spekuliacinis“ investicinis portfelis
Pagrindinės savybės:
Didžiausias likvidumas tarp visų nekilnojamojo turto investicijų variantų Dubajuje;
apsauga nuo infliacijos dėl padidėjusių objekto kapitalo sąnaudų;
investicijos į statomus objektus su galimybe kapitalizuoti iki 30% ir daugiau per metus; investicijos nuo 100 tūkst. USD.
Pavojai:
prarastas pelnas iš kapitalo naudojimo tarp lėšų pašalinimo iš vieno projekto prieš investuojant į kitą patrauklų investicinį projektą;
tikimybė, kad statybos laikas gali būti pratęstas (nors šiuo metu Dubajaus vadovybė atidžiai stebi visus atidėtus ar net įšaldytus projektus ir prireikus grąžina lėšas investuotojams).
„Spekuliacinis portfelis“ yra labai likvidi investicija į Dubajaus gyvenamąjį / komercinį nekilnojamąjį turtą, statomą pradiniame statybos etape (duobės stadijoje), taip pat į paruoštus antrinės rinkos projektus, vadinamuosius „karštuosius pasiūlymus“.
Investicinio portfelio pasirinkimą lemia trys pagrindiniai veiksniai: laikas, kaina ir rizika. Statomiems objektams svarbūs tie patys trys pagrindiniai veiksniai: noras laukti statybos pabaigos, tam tikra rizika, susijusi su tuo, kad investuojate į ką nors nematerialaus (nors neseniai Dubajaus kūrėjai sumažinti šią riziką beveik niekuo), taip pat tai, kad atidėtas eksploatavimo laikotarpis, taip pat emisijos kaina. Ir dar vienas niuansas: „karšto pasiūlymo“ atveju turite priimti skubius sprendimus ir greitai įmokėti, o tai taip pat gali tapti stresą keliančiu veiksniu.
Šios rūšies investicijų investavimo lygis prasideda nuo 100 tūkst. USD: kuo didesnė investavimo suma, tuo didesni dividendai. Šios rūšies investicijos pasižymi didžiausiu likvidumu (atsižvelgiant į riziką ir laiką), o grynosios pajamos bus skirtumas tarp iš pradžių investuotų lėšų ir objekto rinkos vertės jo perpardavimo metu (iki 15% per metus).
Kodėl žmonės pasirengę laukti? Mes klausiame pačių investuotojų. Igoris Glazovas iš Kazachstano Astanos miesto investavo į Dubajų, nes, jo manymu, nekilnojamasis turtas turi tam tikrą antiinfliacinį stabilumą: „Laikui bėgant, viskas brangsta dėl paklausos - tiek duona, tiek benzinas, cementas, metalas ir kitos naudojamos medžiagos statybų metu ir ši kokybė, antiinfliacinis stabilumas apsaugo investuotoją geriau nei kiti ir apsaugo investicinį portfelį, skirtingai nei pinigai indėlių sąskaitose, kurie vien tik dėl infliacijos praranda perkamąją galią, o palūkanos net pasivyti realią infliaciją “.
Be to, jei esate konservatyvesnių sprendimų šalininkas ar visai nesinori laukti statybos pabaigos ir apskritai kažkaip nepasitikite tuo, ko negalite paliesti, tada laiko faktorius tampa antraeilis. Dabar jūsų pasirinkimą labiau lemia jūsų individualūs tikslai. Tarkime, kad nuoma yra būtent tai, kas jums tinka.
2. Investicinis portfelis „Nuoma“ 
Pagrindinės savybės:
vidutinės nuomos pajamos per metus sudaro 7–8%; galimybė investuoti nuo 130 tūkst. USD;
objekto kapitalizacija per laiką iki 15% per metus;
mažiau rizikinga, palyginti su spekuliaciniu investicijų portfeliu;
galimybė naudoti nekilnojamąjį turtą savo poreikiams ir projektams;
galimybė pasirinkti iš gyvenamųjų butų, komercinio nekilnojamojo turto.
Pavojai:
klausimų su nuomininkais sprendimas; nekilnojamojo turto nuomos ir išlaikymo išlaidų mokėjimo laiku apskaitą; visa rizika, susijusi su savęs nuoma;
periodiškai sumažėja paties objekto kapitalo kaina, tačiau, remiantis metiniu pagrindu, išimtinai auga.
Jei perkate nekilnojamąjį turtą Dubajuje pagrindiniu tikslu išsinuomoti, tuomet jums tinka paketas „Nuoma“ - stabili investicija į prabangius Dubajaus apartamentus, kurie ištisus metus gauna pajamas užsienio valiuta. Paruoštas būstas baldams ar prabangiai įrengti apartamentai su visais šiuolaikinio gyvenamojo komplekso ar biuro, prekybos patalpų patogumais - štai ką siūlo „Rentport“ investicijų portfelis.
„Kodėl aš investavau į Dubajų?“ - klausia investuotojas Sergejus Dolmatovas iš Maskvos: „Visų pirma, iš visų sandorių su Dubajaus turtu (verslo naudojimas, pardavimas, nuoma) yra pajamų stabilumas (palyginti, pavyzdžiui, su vertybiniais popieriais). jei, žinoma, negalite su jais spėlioti.) Pavyzdžiui, 2011 m. JBR rajone nusipirkau du dviejų kambarių butus (po vieną miegamąjį, kaip jie sako čia). Tada jie kainavo po 1 milijoną dirhamų. Tai butai kažkur Kiekviena po 68–70 kvadratų. 2014 m. Šių butų vertė rinkoje jau buvo 1,5 mln mov, tai yra, jų kaina per trejus metus padidėjo beveik 50%. Be to, nuo visų trejų metų pabaigos turėjau 7% pajamų per metus. Šiandien butų rinkos vertė šiek tiek sumažėjo, kažkur 10% per metus, tačiau tai yra Dabar rinkos sąlygos. Esu tikras, kad metų pabaigoje mano butai vėl padidins 10–15% kainą, todėl esu rami “.
Bet grįžkime prie investicijų. Jūra, saulė, mieguista palaima, visus metus trunkantys paplūdimiai! Dubajus yra tikrai turistų (ir ne tik) rojus, apie kurį kalbėsime vėliau. Ir jei nenorite galvoti apie kokias nors buitines problemas šiame rojuje, jei tapsite „dvarininku“, rinkitės „Garantijos“ paketą.
3. Investicijų paketas „Garantija“
Pagrindinės savybės: viešbučio nekilnojamojo turto įsigijimas už 250 tūkst. USD kainą;
garantuojamos nuomos pajamos regione nuo 5-10% per metus, atsižvelgiant į projektą;
oficiali sutartis su kūrėju dėl visų viešbučio paslaugų teikimo;
galimybę naudotis savo turtu po viešbučio kambariu sau 1 savaitę per metus;
problemų, susijusių su savarankiška patalpų nuoma ir užimtumo kontrole, nebuvimas.
Pavojai:
- pasibaigus garantuojamų pajamų laikotarpiui (nuo 3 iki 7 metų, atsižvelgiant į kūrėją), įvairios rizikos, susijusios su turizmo rinkos svyravimais ir turto paklausa (praktiškai neigiama dėl didelės viešbučių kambarių paklausos, nepakankamų pasiūlymų ir jūsų turto įtraukimo į nuomos baseiną) )
Pats šio investicinio portfelio pavadinimas leidžia manyti, kad jis buvo sukurtas žmonėms, kurie yra atidūs ir sąmojingi, tačiau siekia garantuoto rezultato.
Jei jums reikia tik grynųjų pajamų, rinkitės šį investicinį portfelį, kurį daugiausia sudaro viešbučių apartamentai, su visais susijusiais pranašumais ir privalumais. Viešbučio nekilnojamojo turto pirkimas yra lengviausias būdas investuoti, kartais net nereikalaujant jūsų buvimo parduodant. Ateityje viešbučių tinklas ar kelionių organizatorius imsis visų problemų, įskaitant užimtumo lygio kontrolę, kuriai šios įmonės specializuojasi metų metus. Taigi tokio tipo investicijas galima vadinti pasyviomis ir garantuotomis. Tai suteiks jums iki 10% per metus.
Ką sako patys investuotojai?
"Man atrodo, kad pagrindinis tikslas investuoti į nekilnojamąjį turtą, jei tai nėra darbas, yra ne tiek uždirbimas, kiek apsauga nuo hiperinfliacijos. Dubajuje tai taip pat duoda puikų veiklos pelną", - teigė investuotojas George'as Loria iš Ufos. Aš nusipirkau kambarį Dubajaus viešbutyje už 1,35 milijono dirhamų. Pagal susitarimą su kūrėju gausiu 10% garantiją per metus, nepriklausomai nuo to, kaip jis ten išsinuomos kambarį. Be to, aš pats galiu ten ilsėtis savaitę metų su šeima “. Ką mes pasakėme? Teisingos, pasyvios pajamos!
Žinoma, visada bus tokių, kurie nebus patenkinti nė viena iš siūlomų variantų tradicinei investicijų į nekilnojamąjį turtą klasifikacijai.
Dubajus yra pasirengęs pasiūlyti „Million Plus“ investicinį portfelį daugiau nei turtingiems investuotojams.
4. Investicinis portfelis „Million Plus“
Pagrindinės savybės:
investicijos iš statomo viešbučio nekilnojamojo turto arba į gatavo viešbučio nekilnojamąjį turtą nuo 1 mln. USD;
3-4 žvaigždučių viešbučio nuosavybės įsigijimas;
sutarties su vystytoju dėl tolesnio viso komplekso nuomos vykdymas su garantuotomis 8% per metus pajamomis; objekto kapitalizacija yra 10–15% per metus.
Pavojai:
poreikis nuolat analizuoti rinkos situaciją (šią riziką taip pat galima sumažinti susisiekiant su specialistais);
reikia tam tikros asmeninės kontrolės, nes tokio lygio projektas jau reiškia didelę asmeninę atsakomybę.
„Million Plus“ investicinis portfelis, kaip rodo jo pavadinimas, apima ištisus „daugiabučius namus“, kaip teigė ankstesni nuomininkai ir nuomotojai, kurių vertė siekia nuo 1 mln. USD. Arba komercinių pastatų, biurų, ištisų viešbučių, statybinės žemės kompleksus. Tai visiškai skirtingo lygio investicijos, kaip sakoma, aukščiausias lygis. Pavyzdžiui, Dubajaus rinkoje šiuo metu siūlomi trijų ir keturių žvaigždučių viešbučiai tokiose vietose kaip TECOM, „International City“, Deira, Al Barsha ir Al Sufouh. Paprastai tai yra baigta arba statoma nuosavybė, užbaigiant statybą, vidutiniškai 100 ar daugiau kambarių kiekvienam pastatui. Mes kalbame apie 110, 155, 275 milijonų dirhamų (30 mln. USD; 42 mln. USD; 75 mln. USD) investicijas, tačiau tokių investicinių objektų likvidumas yra vienas didžiausių. Ar turizmo verslas bus pelningas? Pakanka prisiminti, kad emyratas pasiryžęs per metus į Dubajų pritraukti 20 milijonų turistų per „Expo 2020“. Turbūt visa tai pasakyta.
Klausykime, ką sako aukščiausio lygio investuotojai, milijonieriai. Indijos investuotojas Dirajus Saluja, kuris keletą metų gyvena viloje „The Palm Jumeirah“, tikina, kad nėra geresnės vietos nei Dubajus gyventi ir investuoti. Jis sako: "Jūs turite suprasti, kad tokio lygio investicijos į nekilnojamąjį turtą, nuo 1 milijono JAV dolerių ar daugiau, nėra tik pasyvi investicija. Tai yra verslo projektas, kuris gali būti plėtojamas, norint ateityje iš to gauti dar didesnį pelną." Mano planas yra įsigyti viešbutį laisvojoje TECOM ekonominėje zonoje. Kūrėjas suteikia 8% garantiją per metus už nuomą 5 metams.
Ir tada rinka parodys, kaip vystysis situacija. Bet kokiu atveju akivaizdu, kad tokių projektų kapitalizacija taip pat išlieka gana aukšto lygio “.
Be abejo, šis investicinis portfelis, kaip ir kiti, taip pat turi tam tikros rizikos. Tačiau tai yra rizika, būdinga visai situacijai rinkoje, rizika, būdinga bet kuriai stambiai verslo įmonei, garantuojanti dideles pajamas, jei pavyks.
Jei mes išsiaiškinome investicijų rūšis, belieka tik apibendrinti, kodėl jums viso to reikia. Be finansinės investicijų pusės, kuri, tikimės, tapo akivaizdžiai pelninga jums, yra ir ekonominis bei grynojo prestižo veiksnys. Dubajus yra madinga vieta, vargu ar kas dėl to ginčysis. Tai yra modernus, ryškus vaizduotės milžiniškas „projektas“, viso pasaulio ateities projektas, pavyzdys, kaip jūs netgi galite sukurti futuristinį, funkcionalų ir geidžiamą kurortinį miestą, pasaulio prekybos centrą, ekonominę oazę ir tiesiog modernų metropolį viename įsikūnijime net viduryje dykumos. Turėdamas tik 5% JAE naftos atsargų, emyratas sugebėjo tapti pirmuoju tarp savo kaimynų ir paversti iš naftos gautą kapitalą augimui, per juos susikurti savo ateitį.
Ko dar mes visi ieškome svajonių mieste?
Dubajuje puoselėjamas saugumas, nuostabus klimatas didžiąją metų dalį, vietinės valiutos - dirhamo, susieto su JAV doleriu (kuris pastaruoju metu ypač svarbus), stabilumas, patogi transporto infrastruktūra (prisimenate Maskvos kamščius?), Sukurta nuo nulio ir iškart nuo atsižvelgiant į visus augančio miesto poreikius, žemos paprasto vartotojų krepšelio kainos (čia jos yra gana žemos dėl pigios darbo jėgos gausos). Kad ir ko ieškotumėte - ramybės viloje prie jūros, sėkmės versle daugelio Azijos, Europos ir Afrikos prekybos kelių sankirtoje arba tiesiog geras pasirinkimas patikimam ir pasyviam jūsų sostinės paskirstymui, o galbūt ir visa tai kartu - atsakymas visada bus. Dubajus
Papildomos informacijos apie nekilnojamojo turto Dubajuje įgijimą ir valdymą galite gauti iš „IMEX Real Estate“ specialistų telefonu Maskvoje +7 495 510 0008, nemokamu telefonu JAE 800-IMEX (800-4639) arba siųsdami prašymą el. Paštu. [email protected].
