„Rustar“ nekilnojamojo turto konsultacija
Ar kada pagalvojote, kad kai asmuo perka butą kreditai, galų gale jis permoka per pusę ar du kartus. Viena mintis apie tai nuslėps būsimus skolininkus, nes ne visi yra pasirengę įsigyti būstą už „dvigubą“ kainą. Ir įtikinėjimai, tokie kaip „jūs investuojate į savo ateitį“, paguodžia mažai pinigų, nesvarbu, labai atsiprašau. Ir veltui, nes jūs galite matematiškai įrodyti, kad laikas yra tikrai brangesnis nei pinigai, o paskolos gavėjas, imantis ilgalaikę paskolą, greičiausiai turės naudos.
Šiandienos realybė nuolat keičiasi daiktų ir prekių (įskaitant kvadratinius metrus) kainos. Nekilnojamojo turto kainos, kaip taisyklė, yra didesnės nei buvo dėl infliacijos. Pinigai pamažu nuvertėja, o daiktai, atvirkščiai, brangsta. Jei kvadratinio metro kainos metų metus išliktų tokios pačios, paskolos gavėjui tikrai būtų buvę paguoda tik dėl to, kad nors ir buvo permokėjęs už butą, jis investavo šiuos pinigus į savo šeimą ir vaikus. Tačiau dėl infliacijos tai nėra vienintelė paguoda. Kylančios kvadratinio metro kainos pamažu „suvalgo“ permokėtą sumą. Žinoma, rinkoje gali būti nuosmukių ir sąstingio, tačiau to aiškiai nedraudžia Dubajaus nekilnojamojo turto rinka - ir ilgainiui - 10–20 metų - kvadratiniai metrai vis tiek bus pastebimai brangesni nei dabar.
Jei rinka pamažu auga, tada paskolos permoka 1,5 - 2 kartus sutampa su tuo, kad pats butas per tą laiką kelis kartus padidės. Bet kodėl šis augimas priklauso? Yra kritinis rinkos augimo tempas, virš kurio buto kainos padidėja viršijančios paskolų permokas, o žemiau - ne. Tai yra, jei rinka auga vidutiniškai greičiau nei ši vertė, tada skolininkas gauna naudos iš padidėjusio įsiskolinusio buto kainos. Norint, kad rinka visiškai kompensuotų paskolų mokėjimą, pakanka minimalaus augimo - vidutiniškai 3–5 proc. Per metus. Tai yra daug mažesnė nei dabartinė infliacija. Jei rinkos augimo tempas yra 10–20% per metus, tada nauda paskolos gavėjui yra akivaizdi.
1 pavyzdys.
Standartinė paskola
Paimkite standartinius būsto paskolos parametrus: terminas - 10 metų, įmoka - 30% būsto kainos ir palūkanų norma - 12%. Mūsų skaičiavimai rodo, kad esant šiems paskolos parametrams rinkos užtenka vidutiniškai 3,6% per metus. Tada suma, kuria butas pabrangs per 10 metų, yra lygi permokai. Jei rinkos kainos per šiuos 10 metų augs vidutiniškai greičiau nei 3,6% per metus, tada padidėjus buto kainai bus panaikinta permoka už paskolą. Tarkime, kad mes pasiėmėme butą, kurio vertė 300 tūkst. USD, tada 10 metų permoka bus apie 127 tūkst. USD, tačiau metams bėgant buto, kurio rinkos augimas bus 3,6% per metus, kaina sieks maždaug 427 tūkst. USD.
2 pavyzdys
Pradinis įnašas be nulio
Paliksime tuos pačius parametrus (10 metų terminas, palūkanų norma - 12% per metus), tik pradinė įmoka bus lygi nuliui. Neseniai populiarus bankininkystės produktas. Atitinkamai, norint „uždaryti“ permokas už butą, rinka turėtų augti šiek tiek greičiau - 4,8% per metus.
Priklausomybė suprantama: kuo daugiau žmogus ima, tuo daugiau permoka. Kuo mažesnė įmoka, tuo didesnis turėtų būti rinkos augimas. Kas atsitiks mūsų bute už 300 tūkst. Dolerių? Tokiu atveju 10 metų paskolos permoka bus apie 180 tūkst. USD. Bet butas, kurio rinkos augimo tempas 4,8% per metus, kainuos apie 480 tūkst. USD.
3 pavyzdys
Tarkime, kad mes imamės paskolos, kurios pradinė įmoka yra 30%, 12% per metus, bet 30 metų laikotarpiui. Pasirodo, dabar rinka turėtų augti lėčiau - tik 2,8% per metus, kad „suvalgytų“ permokėtą 30 metų. Taigi, kuo ilgesnis terminas, tuo brangesnis butas brangsta. Esant tokiai situacijai, per 30 metų permoka bus dar didesnė nei pradinės buto išlaidos. Tai yra, 300 000 USD vertės buto permoka bus 380 tūkst. USD. Bet butas 30 metų, kurio rinkos augimo tempas yra 2,8% per metus, jau kainuos 680 tūkst. USD.
Dėl trečiojo paskolos parametro - palūkanų normos elgesio - tam nereikia atskiro paaiškinimo. Akivaizdu, kad kuo didesnis procentas, tuo didesnis rinkos augimo tempas.
Taigi, pagrindinės rekomendacijos pirkti butą už paskolą iš „RustaR Real Estate“ konsultantų:
- Kuo mažesnė pradinė paskolos įmoka, tuo sparčiau turi augti rinka, kad kompensuotų permokėtą sumą, ir atvirkščiai. Tai yra, kuo daugiau skoliniesi pinigų, tuo labiau priklausai nuo rinkos.
- Kuo ilgesnis laikotarpis skolininkui imasi paskolos, tuo didesnė nauda. Tai yra sudėtinių palūkanų galia - jūs grąžinate paskolą lygiomis dalimis, o rinkos kainos auga eksponentiškai.
- Kuo didesnė paskolos norma, tuo greičiau rinka turi augti, kad kompensuotų permokėtą sumą. T. y., Aukštos paskolų palūkanos atsiperka esant dideliam rinkos augimo tempui: jei rinka sustos, skolintis didelėmis palūkanomis yra nuostolinga.
Staigmenos indėliai ar kodėl Billas Gatesas nusipirko namą kreditine tvarka
Ar kada susimąstėte, kodėl Vakaruose žmonės visada perka būstą kreditai, net ir turėdami pinigų? Tiek milijonieriai, tiek buvę prezidentai tampa skolininkais. Štai kodėl jie yra milijonieriai: jie žino, kaip suskaičiuoti pinigus. Net jei žmogus turi pinigų, jam yra naudingiau juos investuoti į verslą, į savo verslą ar į akcijas ir, pagaliau, tiesiog įnešti į banką užstatui. O pirkti butą reikia ne iš savo, o iš banko pinigų. Net užstatui už tą laiką, kurį skolininkas moka paskolą, jis „nusileidžia“ daugiau nei du kartus, palyginti su suma, suteikta paskolai sumokėti.
Čia yra konkretus pavyzdys. Tarkime, kad perkame butą už 300 tūkst. Dolerių. Paskolos parametrai: terminas - 10 metų, įmoka - nulis, paskolos palūkanų norma - 12%. Per 10 metų „permoka“ už butą sudarys apie 180 tūkst. USD, tai yra, apie 60% pradinių būsto išlaidų. Bet mes pasiėmėme paskolą iš banko. Jie įnešė sau 300 tūkst. USD įmoką 8% per metus. Po 10 metų ši suma padidės iki 647 tūkstančių JAV dolerių, tai yra daugiau nei 2 kartus.Tačiau reikia nepamiršti, kad pradiniame etape indėlis atsiliks nuo paskolų išmokų, o kažkur laikotarpio viduryje jis pradeda juos aplenkti. Paprastai žmogus palygina pirmuosius investicinius metus ir yra nusivylęs, tačiau dėl tam tikrų priežasčių mažai kas galvoja apie perspektyvą. Ateityje garantuojama, kad užstato sąskaitoje auganti suma viršys būsto paskolos mokėjimus, kurie per visą laikotarpį mokami lygiomis dalimis.
Skolininkas neturi ko prarasti.
Kurį iš aukščiau pateiktų faktų galime padaryti išvadą? Pasirodo, beveik bet kurioje situacijoje rinkoje, be pasaulinės finansinės ar politinės krizės, nusipirkti būstą kreditu yra pelningas verslas, net jei turite pinigų butui nusipirkti. Tačiau gyvenime, be matematikos, ne mažiau svarbi ir psichologija. Jei jums nepatogu gyventi dėl kredito, investuoti į finansines priemones - visa tai ne jums. Jei esate pasirengęs prisijungti prie finansinės kultūros - atminkite, kad turėdami būsto paskolas greičiausiai nieko neprarasite.
