Atsakymas: Užsienio valstybių, kurios nėra Arabų įlankos bendradarbiavimo tarybos (PĮB) nariai, piliečiams suteikiama teisė įsigyti nekilnojamojo turto Dubajuje („freehold“) tik specialiai tam skirtose teritorijose, vadinamosiose freehold zonose. Tokių zonų sąrašas yra nustatytas 2006 m. Dubajaus valdovo dekretu Nr. 3. Tai apima beveik visą „naujojo Dubajaus“ teritoriją, įskaitant tokias populiarias zonas kaip Dubajaus prieplauka, „The Palm Jumeirah“, „Emirates Living“, „Jumeirah Lakes Towers“ ir kt.
Klausimas: Ar reikalinga nekilnojamojo turto registracija Dubajuje ir kas joje dalyvauja?
Atsakymas: Teisių į nekilnojamąjį turtą Dubajuje registravimą prižiūri Žemės departamentas. Šiandien nuosavybės teises, ilgalaikę nuomą, nekilnojamojo turto įkeitimus ir kitus sandorius reikia įregistruoti atitinkamame registre. Registracija vykdoma tiek paruoštuose, tiek paimtuose objektuose, taip pat statybvietėse („ne pagal planą“). Pirmuoju atveju savininkas gauna nekilnojamojo turto registracijos pažymėjimą (pavadinimo aktą), o tuo atveju, kai įregistruojamas dar nebaigtas turtas („Oqood registracija“) - pradinę pirkimo – pardavimo sutartį (pirminę pirkimo – pardavimo sutartį). Įregistruojant nuosavybės teises Dubajaus žemės departamente, mokamas 2% turto vertės registracijos mokestis plius nedidelė fiksuota išmoka už reikalingų dokumentų parengimą ir spausdinimą.
Klausimas: Kokius mokesčius nekilnojamojo turto savininkas turėtų mokėti Dubajuje?
Atsakymas: Jungtiniuose Arabų Emyratuose nėra turto ir pajamų mokesčių. Todėl nekilnojamojo turto disponavimas Dubajuje ir pajamų gavimas, pavyzdžiui, iš jo nuomos, JAE jurisdikcijai priklausančiam savininkui nesukelia jokių mokestinių pasekmių. Tačiau reikia suprasti, kad nekilnojamojo turto savininkas yra atsakingas už tinkamą jo priežiūrą ir yra įpareigotas padengti jo priežiūros išlaidas (vadinamuosius priežiūros mokesčius arba aptarnavimo mokesčius), kuriuos nustatė valdymo įmonė ar namų savininkų asociacija (jei tokia asociacija jau buvo sukurta). Paprastai tokios išmokos apmokestinamos kasmet per metus iš anksto, o už Dubajų jos, atsižvelgiant į projektą, yra nuo 20 iki 80 dolerių už kvadratinį metrą. m per metus.
Klausimas: Kaip vyksta nekilnojamojo turto pirkimas Dubajuje?
Atsakymas: Apskritai, nekilnojamojo turto pirkimo procedūra Dubajuje dažniausiai yra tokia:
1. Pirkėjas pasirenka turtą, kurį nori įsigyti.
2. Pardavėjas ir pirkėjas pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje atsispindi visi sandorio parametrai, visų pirma:
- įgyto turto vertė,
- papildomos su sandoriu susijusios įmokos (atstovų komisiniai, mokėjimai kūrėjui, registracijos mokestis, iš anksto sumokėtų priežiūros išlaidų kompensavimas pardavėjui ir kt.),
- laikotarpis, per kurį turi būti baigtas pirkimo ir pardavimo sandoris,
- atsiskaitymo sąlygos ir tvarka,
- šalių atsakomybė už sutarties sąlygų nevykdymą.
3. Pasirašydamas pirkimo-pardavimo sutartį su pardavėju, pirkėjas sumoka įmoką (paprastai 10% nuo įsigyto turto vertės).
4. Pardavėjas išduoda vystytojo leidimą parduoti savo turtą (Nr. Prieštaravimo pažymėjimas, NOC), kuris reikalingas sandoriui įregistruoti Dubajaus žemės departamente.
5. Gavę leidimą parduoti, pardavėjas ir pirkėjas žemės sklype registruoja turtą naujojo savininko vardu. Paprastai registracijos metu atsiskaitoma ir už operacijas.
Klausimas: Ar nekilnojamojo turto savininkas Dubajuje gali jį išnuomoti?
Atsakymas: Dubajaus savininkų ir nuomininkų santykius reguliuoja 2007 m. Įstatymas Nr. 26 ir jo pakeitimai. Pagal galiojančius įstatymus, bet kuris nekilnojamojo turto, esančio Dubajaus emyrato teritorijoje, savininkas turi teisę išnuomoti savo turtą mažiausiai 1 metams. Nuoma trumpesniam nei metų laikotarpiui tokia nuoma laikoma trumpalaike ir reikalauja savininko turėti atitinkamą licenciją (veiklai viešbutyje ar viešbučio apartamentuose). Paprastai tokiu atveju savininkai kreipiasi į licencijuotą valdymo įmonę, kuriai perduoda savo turtą valdymui ir kuri jau nuomojasi nekilnojamąjį turtą savo vardu.
Klausimas: Kokių nuomos pajamų gali tikėtis nekilnojamojo turto savininkas Dubajuje?
Atsakymas: Jei kalbėsime apie dabartinius investicijų į nekilnojamąjį turtą grąžos vidutinius rinkos rodiklius, tai būsto Dubajuje šiandien grynųjų nuomos pajamų rodiklis (tai yra pajamos, atėmus nekilnojamojo turto aptarnavimo išlaidas) yra vidutiniškai 5-10% per metus.
Pelningumo skirtumą lemia nekilnojamojo turto rūšies ir kategorijos, jo vietos ir paslaugų kainų skirtumai. Be to, brangesnis išskirtinis nekilnojamasis turtas, kaip taisyklė, suteikia mažesnę grąžą iš nuomos pajamų nei masinis būstas įperkamuose projektuose. Dėl biurų nekilnojamojo turto rinkos šiandien tokios investicijos yra mažiau patrauklios už nuomos pajamas nei būsto pirkimas.
Mažmeninės prekybos ploto nuoma (tai apima ne tik parduotuves, bet ir paslaugų taškus, kavines, restoranus ir kt.) Gali duoti didesnes pajamas (iki 15%), tačiau tai priklauso nuo paties turto parametrų, ir nuo išorinių veiksnių.
Klausimas: Ar yra kokių nors nuomos išlaidų Dubajuje apribojimų?
Atsakymas: Sudarydamos nekilnojamojo turto nuomos sutartį, sandorio šalys turi teisę susitarti dėl bet kokių sąlygų, kurios neprieštarauja dabartiniams teisės aktams. Nuomos kainos, nurodytos nuomotojo ir nuomininko sutartyje, tiesioginių apribojimų nėra. Tačiau įstatymais yra nustatyti apribojimai padidinti nuomos kainą, kai atnaujinama sutartis kitai kadencijai. Taigi, pavyzdžiui, gyvenamojo nekilnojamojo turto atžvilgiu galioja taisyklė, pagal kurią nuomotojas neturi teisės didinti nuomos mokesčio, jei nuo pradinės sutarties sudarymo praėjo mažiau nei dveji metai. Be to, peržiūrėdamas nuomos kainų padidėjimą, nuomotojas turėtų vadovautis Dubajaus nekilnojamojo turto reguliavimo tarnybos (RERA) indeksu, kuris atspindi įvairių tipų būsto vidutines nuomos normas, atsižvelgiant į plotą.
Klausimas: Kokie reikalavimai keliami nuomininkams Dubajuje?
Atsakymas: Nekilnojamojo turto Dubajuje nuomininkas (jei nekalbame apie trumpalaikį būsto nuomą) gali būti tik fizinis ar juridinis asmuo, turintis rezidento statusą Jungtiniuose Arabų Emyratuose. Tai yra, nuomos sutartis gali būti sudaryta tik su JAE arba šalies, kuri yra Persijos įlankos Arabų valstybių bendradarbiavimo taryba, piliečiu arba su trečiosios šalies gyventoju, turinčiu nuolatinę vizą. Atitinkamai, nuomininkas yra juridinis asmuo, privalo tinkamai registruotis JAE. Tai gali būti vietinė organizacija, laisvojoje ekonominėje zonoje įregistruota įmonė arba užsienio įmonės filialas (atstovybė).
Klausimas: Ar būtina registruoti nekilnojamojo turto Dubajuje nuomos sutartį ir kas joje dalyvauja?
Atsakymas: Pagal Dubajaus emyrato įstatymus visos nekilnojamojo turto nuomos jos teritorijoje turi būti tinkamai įregistruotos. Nuomos sutarčių registraciją tvarko Dubajaus nekilnojamojo turto reguliavimo agentūra (RERA). Specialiai šiems tikslams agentūra sukūrė sistemą „Ejari“, leidžiančią registruoti sutartis internetu. Registracija internetu „Ejari“ svetainėje yra paprasta, reikalaujančių minimalių techninių žinių ir apima tik pagrindinės informacijos apie nuomos sutartį įvedimą, kurią sudaro: informacija apie turtą ir sandorio dalyvius, taip pat sutarties sąlygos. Kiekvienai registruotai sutarčiai jos galiojimo metu yra priskirtas unikalus brūkšninis kodas. Registracija yra nemokama, ir nuomotojas, ir nuomininkas gali registruoti nuomos sutartį. Iki šiol buvo nustatyta atsakomybė už privalomos registracijos reikalavimo nevykdymą, tačiau pagal įstatymo nuostatas visiems neįregistruotų sandorių dalyviams automatiškai atimama teisė kreiptis į teismines ir vyriausybines institucijas dėl savo interesų gynimo.
Klausimas: Kaip nuomojamas turtas Dubajuje?
Atsakymas: Apskritai nekilnojamojo turto nuomos procedūra Dubajuje dažniausiai yra tokia:
1. Šeimininkas pats arba padedamas nekilnojamojo turto agentūros ieško nuomininko.
2. Suradus nuomininką, nuomotojas su juo pasirašo nuomos sutartį, kurioje atsispindi visi sandorio parametrai, visų pirma:
- nuomos kaina ir apmokėjimo sąlygos,
- nuomos laikotarpis ir jo pratęsimo sąlygos,
- papildomos išlaidos, susijusios su turto valdymu ir paskirstymu tarp šalių,
- šalių atsakomybė už sutarties sąlygų nevykdymą.
3. Pasirašydamas sutartį, nuomininkas sumoka nuomos mokestį už metus (dažniausiai čekiu), taip pat užstatą (paprastai 5 proc. Nuo metinės nuomos mokesčio).
4. Nuomininkas, gavęs iš nuomininko nuomą, suteikia jam raktus, raktų pakabukus, įėjimo korteles ir kt., Reikalingus netrukdomai patekti į nuomojamas patalpas ir susijusią infrastruktūrą (baseiną, sporto salę ir kt.), Taip pat dokumentų kopijas ( nuosavybės pažymėjimas, savininko pasas ir kt.), reikalingi nuomininkui prijungti vandenį, elektrą, oro kondicionierių, telefoną, internetą ir kitas paslaugas.
Klausimas: Kaip mokama nuoma už turtą Dubajuje?
Atsakymas: Dubajaus nuomos rinkoje, kaip ir visuose JAE, yra įprasta mokėti nuomos mokestį iš anksto. Paprastai visi mokėjimai atliekami banko čekiais. Priklausomai nuo sutarties sąlygų, metinė nuomos suma sumokama vienu ar daugiau čekių. Pastaruoju atveju patikrinimai datuojami ateities datomis. Pavyzdžiui, jei patikrinimų skaičius yra 4, tada patikrinimų datos atitiks datas ateityje kiekvieną ketvirtį, o jei patikrinimų skaičius bus 12, jie bus datuojami mėnesio intervalais.
Atitinkamai, čekyje nurodytą dieną nuomotojas gali jį pateikti bankui ir gauti pinigus iš nuomininko sąskaitos. Neapsaugotų čekių išrašymas JAE yra baudžiamas nusikaltimas, todėl mokėjimas čekiais, nors ir nesuteikia 100% nuomos garantijos, yra gana patikimas ir patogus būdas atlikti mokėjimus.
Klausimas: Ar nuomotojas, kuris nėra JAE gyventojas, gali gauti pinigų čekyje?
Atsakymas: Reikia atsiminti, kad laikotarpis, per kurį čekis gali būti pateiktas apmokėjimui, yra 6 mėnesiai, po kurio jis yra atšaukiamas. Jei čekis parašytas asmens vardu ir ant jo nėra žymos tik gavėjo banko sąskaitoje, čekyje nurodytas asmuo, nepaisant to, ar yra rezidento viza, grynuosius pinigus gali gauti bet kuriame išleidžiančio banko filiale. Kitu atveju arba jei čekis parašytas įmonės vardu, pinigus ant jo galima gauti tik į banko sąskaitą, o sąskaita turi būti atidaryta viename iš JAE bankų. Gyventojo statusas taip pat nereikalingas. Daugybė JAE bankų lengvai atidaro sąskaitas nerezidentams (įskaitant užsienio bendroves). Sąskaitos atidarymo banke procedūra užtrunka mažiau nei valandą, o minimalūs reikalavimai įnešti pinigus į sąskaitą norint ją atidaryti šiuo metu yra 5 tūkstančiai dirhamų (apie 1400 USD).
Jei išvardytos nuomos galimybės savininkui netinka, jis gali sudaryti sutartį su nekilnojamojo turto agentūra, per kurią buvo nuoma. Tuomet čekius galima išduoti agentūros vardu, o gavusi iš jų pinigus agentūra juos perveda (arba perveda grynais) nuomotojui. Pagrindinis dalykas šiuo atveju yra kompetentingai kreiptis į įmonės partnerės pasirinkimo klausimą.
Klausimas: Kas moka komisinius nekilnojamojo turto agentūrai?
Atsakymas: Kai sandorio tarpininkas yra nekilnojamojo turto agentūra, jam mokamas komisinis atlyginimas. Pagal esamą praktiką nuomininkas sumoka komisinius nekilnojamojo turto agentūrai. Paprastai tai yra 5% metinės nuomos sumos. Agentūros paslaugos baigiasi pasirašius nuomos sutartį. Jei nuomotojui reikalingos papildomos agentūros paslaugos (atstovaujančios jo interesams JAE per nuomos laikotarpį, priimančios įmokas iš nuomininko, mokančios nekilnojamojo turto priežiūros išlaidas ir pan.), Dėl jų kainos deramasi papildomai.
Klausimas: Kas moka už nuomojamo turto eksploatavimą ir priežiūrą?
Atsakymas: Nuomininkas ir nuomotojas gali susitarti dėl bet kokių nuomos sąlygų, tačiau paprastai nuomotojas yra atsakingas už išlaikymo išlaidų (išlaikymo įmokų / aptarnavimo mokesčių) ir nekilnojamojo turto kapitalinio remonto apmokėjimą. Visas einamąsias išlaidas, susijusias su nuomojamo objekto eksploatavimu, tokias kaip: vandens, elektros, oro kondicionavimo, telefono, interneto ryšio ir kt. Mokėjimas, taip pat nuolatinis nekilnojamojo turto remontas padengia nuomininkas. Be to, nuomininkas savarankiškai ir savo vardu jungia komunalines paslaugas iš atitinkamų tiekėjų. Nuomininkas taip pat moka vadinamąją. „Būsto mokestis“, kuris yra 5% savivaldybės mokestis nuo metinės nuomos mokesčio. Mokestį imasi Dubajaus elektros ir vandens administracija (DEWA) lygiomis dalimis ištisus metus, mokant už elektrą ir vandenį. Jei nekilnojamojo turto vienetas nėra prijungtas prie vandens ir elektros (t. Y. Nėra apgyvendintas), tada būsto mokestis nėra imamas. Nepaisant to, kad būsto mokestis buvo įvestas seniai, iki šiol jis nebuvo visuotinai renkamas ir vis dar neįtrauktas į daugelį DEWA sąskaitų.
Klausimas: Ar įmanoma išsiversti be agentų nekilnojamojo turto sandoriuose Dubajuje?
Atsakymas: Be Dubajaus agentų, kaip ir visame pasaulyje, nedalyvauja nekilnojamojo turto sandoriai. Būtent nekilnojamojo turto agentūrose dažniausiai norima susisiekti su klientais
nuomotis, nuomoti, pirkti ar parduoti nekilnojamąjį turtą. Dirbdami rinkoje agentai, kaip niekas kitas, neturi informacijos apie tai, kas, ką ir kiek nori išsinuomoti, išsinuomoti, parduoti ar nusipirkti. Tačiau toli gražu ne visi profesionalūs rinkos dalyviai yra tinkamai įregistruoti ir veikia legaliai.
Klausimas: Kokie reikalavimai keliami nekilnojamojo turto agentams Dubajuje?
Atsakymas: Visų pirma, reikia turėti omenyje, kad pagal Dubajaus žemės departamento pirmininko 2006 m. Įsakymą Nr. 85, visos Dubajuje veikiančios nekilnojamojo turto agentūros turi turėti licenciją tokiai veiklai vykdyti ir būti registruotos specialiame Agentūros registre. Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos reglamentas (RERA).
Kadangi JAE verslo subjektai neturi visuotinio teisnumo, leistina veiklos rūšis turi būti aiškiai nurodyta licencijoje.Pavyzdžiui, tarpininkaujant parduodant, įsigyjant ar nuomojant šios rūšies veikla turi būti aiškiai nurodyta licencijoje. Tuo pačiu metu visi bendrovės agentai turi praeiti atitinkamą mokymo kursą ir gauti asmenines tarpininkavimo korteles su individualiu numeriu. Tokios priemonės pirmiausia yra skirtos apsaugoti klientų teises ir interesus ir yra skirtos sumažinti agentų sukčiavimo galimybę.
Klausimas: Kodėl svarbu, kad atstovas būtų tinkamai įregistruotas?
Atsakymas: Dubajaus nekilnojamojo turto rinka yra tarptautinė. Pirkėjai, pardavėjai, savininkai ir nuomininkai paprastai yra užsienio piliečiai. Kur jie gali ieškoti vienas kito, jei kas nors nutiktų? Todėl nekilnojamojo turto agentūra, kurios buveinė yra Dubajuje, yra rimtas sandorio garantas. Be to, svarbus veiksnys yra teisės aktų reikalavimas, kad vietos gyventojai - JAE piliečiai - 100 proc. Nuosavybės teise turėtų tokią bendrovę.
Iš tikrųjų daugeliu atvejų nekilnojamojo turto agentūra veikia kaip trečioji šalis sudarydama sandorį tarp pardavėjo ir pirkėjo, užtikrindama abiejų interesus. Pvz., Paprastai agentūra priima užstatą iš pirkėjo ir laiko jį iki galutinių atsiskaitymų ir operacijos registravimo. Pirkėjui tai garantuoja užstato grąžinimą, jei operacija neįvyksta dėl pardavėjo kaltės. Ir pardavėjas, savo ruožtu, gali sumokėti užstato sumą kaip kompensaciją, jei operacija neįvyksta dėl pirkėjo kaltės. PR
Papildomos informacijos apie nekilnojamąjį turtą Dubajuje galite gauti iš „IMEX Real Estate“ specialistų tel. Maskvoje +7 495 5100008, nemokamas telefono numeris JAE 800-IMEX (800-4639) arba siųsdamas prašymą el. paštu [email protected]
