Per pastaruosius trejus metus Dubajaus nekilnojamojo turto rinka, perkaitusi spekuliacijų per ikikrizinį pakilimą, patyrė esminę pataisą. Tačiau pasaulis nestovi vietoje, o pastaruoju metu vis dažniau girdimos ekspertų nuomonės, patvirtinančios Dubajaus rinkos atkūrimą ir investuotojų susidomėjimo grąžinimą. Ar taip yra, mes kalbamės su „IMEX Real Estate“ vykdomuoju direktoriumi Artūru Kobozevu.
Artūrai, prašau papasakok, kokia dabar situacija Dubajaus nekilnojamojo turto rinkoje?
Klausimas yra per daug bendro pobūdžio. Pradedantiesiems siūlau patikslinti, ką tiksliai kalbėsime. Faktas yra tas, kad Dubajuje yra vadinamosios laisvosios nuosavybės zonos, kuriose nekilnojamasis turtas gali būti parduodamas užsienio piliečiams, o likusi teritorija, kurioje nekilnojamąjį turtą gali nusipirkti tik JAE piliečiai ir dar penkios šalys, kurios yra Persijos įlankos bendradarbiavimo tarybos narės. . Be to, yra pardavimo ir nuomos rinka, būsto ir negyvenamojo nekilnojamojo turto rinka ir pan.
Manau, mūsų skaitytojus labiau domins situacija laisvo nekilnojamojo turto rinkoje.
Kalbant apie laisvai parduodamą nekilnojamąjį turtą, per pastaruosius kelerius metus nuo pasaulinės finansų krizės pradžios 2008 m. Dubajaus nekilnojamojo turto rinka patyrė reikšmingų pokyčių. Yra žinoma, kad iki krizės JAE rinkoje dominavo vadinamieji neplanavimo projektai, tai yra nekilnojamojo turto objektai, parduoti pradiniame projektavimo ir statybos etape.
Nuo krizės prasidėjus rimtai kainų pataisai, plano planas iš esmės išnyko. Spekuliantai pasitraukė iš rinkos, o pati rinka persiorientavo į galutinį nekilnojamąjį turtą ir galutinius vartotojus. Be to, jei iškart po krizės, 2009–2010 m., Rinka akivaizdžiai buvo pirkėjų rinka, tada pernai buvo akivaizdi tendencija, kad rinka, visų pirma, būsto segmente, pasislenka atgal į pardavėjo pusę. Tai ypač pastebima tose vietose, kurias labiausiai plėtoja galutiniai vartotojai su išplėtota infrastruktūra, tokiose kaip „Palm Jumeirah“, Dubajaus prieplauka, „Jumeirah Lakes Towers“, „Emirates Living“, Dubajaus centre ir keliose kitose.
Dėl biurų nekilnojamojo turto rinkos padėtis nėra tokia aiški. Šiandien rinkoje yra akivaizdus perteklinis pasiūla. Be to, artimiausiu metu bus baigta statyti ir į rinką pateks daugybė biurų patalpų, kurių statyba buvo pradėta dar prieš 2008 m. Krizę. Todėl, nors pastaruoju metu pastebimi kai kurie kainų stabilizacijos požymiai, vertės augimo ir gaunamų nuomos pajamų dydžio požiūriu investicijos į biurų nekilnojamąjį turtą per kelerius ateinančius metus, mano nuomone, atrodo ne tokios patrauklios, kaip, tarkime, investicijos į būstą.
Tai yra, dabar būsto kainos Dubajuje auga?
Galima sakyti, kad rinka stabilizavosi, o populiariose vietose pastebimas nedidelis augimas. Be abejo, tikriausiai būtų naivu tikėtis tokių pat nekilnojamojo turto kainų augimo tempų, kokius stebėjome per prieškrizinį bumą. Po krizės rinka perėjo iš aktyvaus augimo į brandžios plėtros etapą. Tačiau daugelio populiariausių 2011 m. Projektų būsto kainos parodė dviženklį augimo tempą. Taigi, pavyzdžiui, vilų kainos Springso rajone per metus padidėjo 15–20% - tai faktas. Butų „Oceana Residence“ ir „Palm Residences“ (Fairmont) projektuose garsiojoje „palmių“ saloje Palm Jumeirah butų kainos išaugo 10–15%. Prabangių vilų „Palm Jumeirah“ filialuose kainos padidėjo 5–10%.
Prabangūs apartamentai „Kempinski Residences“ projekte ant „Palm Jumeirah“ karūnos taip pat pabrango. Kadangi paklausa dabar formuojama daugiausia galutinių vartotojų sąskaita, projektai, kurių vartotojų savybės yra sėkmingiausios, pirmiausia rodo kainų padidėjimą. Tai apima vietą, išvystytos infrastruktūros prieinamumą, paties projekto kokybę ir ribotą tiekimą. Be to, klientams rinkoje tampa vis sunkiau išsirinkti sau tinkamą objektą - pastaruoju metu labai sumažėjo įdomių pardavimo pasiūlymų, daugėjant pirkimų prašymų.
Ar auga ir nuomojamas būstas?
Istoriškai nuomos rinka Dubajuje yra labai išsivysčiusi. Dubajus yra didžiausias verslo centras regione. Be to, vietos gyventojų čia yra mažiau nei 10%. Likę 90% iš daugiau nei dviejų milijonų metropolijos gyventojų yra lankytojai. Nedaug žmonių, kurie atvyksta dirbti į Dubajų, gali sau leisti nusipirkti savo būstą. Tačiau visiems reikia kažkur gyventi. Todėl būsto nuoma populiariuose projektuose yra labai paklausi. 2009–2010 m. Apskritai sumažėjo nuomos kainos, susijusios su krizės padariniais. Tačiau jau antrą praėjusių metų pusmetį tendencija pasikeitė, o nuomos kainos pradėjo augti. Pavyzdžiui, dviejų kambarių butas populiariajame Žaliųjų rajone, kuris 2010 m. Gruodžio mėn. Buvo nuomojamas už 85 tūkstančius dirhamų per metus (tai yra apie 23 tūkst. JAV dolerių), 2011 m. Gruodžio mėn. Mes išsinuomojome už 110 tūkstančių dirhamų per metus (t. pvz., už maždaug 30 tūkst. USD).
Kaip pelninga nuomotis turtą Dubajuje?
Jei mes kalbame apie ilgalaikę nuomą (metams ar daugiau), tai Dubajaus grynosios nuomos pajamos (tai yra nuomos pajamos atėmus privalomas turto išlaikymo išlaidas) Dubajuje šiandien yra vidutiniškai 5-10% per metus, investuota į nekilnojamojo turto įsigijimą. Pelningumo skirtumą lemia būsto tipo ir kategorijos, jo buvimo vietos ir paslaugų kainos skirtumai. Tuo pačiu metu brangesnis išskirtinis nekilnojamasis turtas, kaip taisyklė, suteikia šiek tiek mažesnę grąžą nuomos pajamų forma nei masinis būstas prieinamuose projektuose. Trumpalaikės nuomos atveju dabartinė investicijų grąža gali būti nuo 10 iki 20% per metus. Nepamirškite prie to pridurti ir paties nekilnojamojo turto vertės padidėjimo.
Ar yra kokių nors savybių nuomojant būstą ilgalaikei ir trumpalaikei nuomai?
Nuomojant ilgalaikę nuomos sutartį, sutartis paprastai sudaroma metams su galimybe vėliau jas atnaujinti. Nuoma už visus metus mokama iš anksto pasirašius nuomos sutartį. Tokiu atveju nuomininkas atsidaro savo vardu ir savarankiškai sumoka visas esamas sąskaitas už vandenį, elektrą, ryšių paslaugas ir kt. Todėl ilgalaikė nuoma sumažina finansinę riziką ir nekilnojamojo turto valdymo sąnaudas.
Trumpalaikės nuomos atveju nuomos kainos yra daug didesnės, tačiau visas einamąsias išlaidas savininkas privalo apmokėti savarankiškai. Be to, nuomojantis būstą turi atitikti tam tikrus reikalavimus: butas ar vila turi būti įrengti ir aprūpinti viskuo, kas reikalinga pragyvenimui, įskaitant indus, patalynę ir kt. Natūralu, kad prieš atvykstant naujam nuomininkui ir pasibaigus nuomos laikotarpiui. valymas, skalbimas ir tt Kadangi turistai dažnai nuomojasi būstą už trumpalaikę nuomą, taip pat reikia būti pasirengusiam dėl to, kad būstą reikės perduoti nuomininkams ir atsiimti iš jų bet kuriuo dienos ar nakties metu.
Pasirodo, kad tik Dubajuje nuolat gyvenantys savininkai galės išsinuomoti trumpalaikę nuomą?
Visai ne. Savininkai gali samdyti specialistus, kad išspręstų visą kylančių problemų spektrą. Pavyzdžiui, mes „IMEX Real Estate“ klientams siūlome visas turto valdymo paslaugas Dubajuje. Mes sukūrėme specialius paslaugų paketus, skirtus tiek išsinuomoti ilgalaikę, tiek trumpalaikę nuomą. Mes rūpinamės visomis iškylančiomis problemomis, pradedant nuo aprūpinimo būstu viskuo reikalingu ir ieškant nuomininkų, baigiant ataskaitų rengimu ir nuomos pajamų mokėjimu. Viskas, ko reikia iš savininko, yra susisiekti su mumis ir sudaryti tinkamą sutartį su mūsų įmone.
Be to, klientams, kurie vis dar neturi nekilnojamojo turto Dubajuje, galime pasiūlyti investavimo variantų, atsižvelgiant į vėlesnį jo naudojimą. Pirkdamas vilą ar butą per „IMEX Real Estate“, pirkėjas gali nedelsdamas sudaryti su mumis vėlesnio valdymo sutartį su iš anksto nustatytais pelningumo parametrais. Pavyzdžiui, jei namas įsigyjamas tam, kad praleistumėte Dubajuje tik kelis mėnesius per metus, išsinuomoję likusį laikotarpį, galite gauti labai gerų papildomų pajamų.
O kiek mūsų tautiečių perka būstą Dubajuje?
Daug. Rusakalbiai gyventojai yra viena pirmųjų vietų tarp visų nekilnojamojo turto pirkėjų Dubajuje. Daugelis jų yra smulkaus ir vidutinio verslo savininkai. Jie sudaro aktyviausią aplinką, yra pasirengę atidžiai tyrinėti rinką, svarstyti pasiūlymus, priimti pagrįstus ir apgalvotus sprendimus. Pastaraisiais metais taip pat pastebėjome pirkėjų iš ne pelno sektoriaus skaičiaus padidėjimą: valdininkų ir didelių valstybinių korporacijų darbuotojų.
Populiariausi tarp mūsų tautiečių dėl akivaizdžių priežasčių yra prestižinės Dubajaus pakrantės zonos: „Palm Jumeirah“, Dubajaus prieplauka ir didelis būsto projektas, esantis tiesiai ant jūros kranto - „Jumeirah Beach Residence“. Dėl būsto šiose vietose paprastai nėra jokių ypatingų problemų perkant, parduodant ir išnuomojant, įskaitant pačių savininkų būsto sezoninį naudojimą ir išnuomojimą likusiam laikui. Nekilnojamasis turtas šiose vietose yra likvidžiausias investuotojams ir patogesnis asmeniniam gyvenimui.
Kokios, jūsų manymu, yra būsto rinkos perspektyvos Dubajuje?
Dauguma rinkos dalyvių sutinka, kad per ateinančius kelerius metus Dubajuje matysime sklandų rinkos augimą. Ir tam yra priežasčių. Nuo 2008 m. Dubajuje prasidėjusios krizės nebuvo pradėtas nė vienas naujas gyvenamojo namo projektas. Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos reguliavimo tarnybos (RERA) įvestas naujų projektų registravimo moratoriumas dar nebuvo panaikintas. Tuo pačiu metu, Dubajaus statistikos centro duomenimis, emyratų skaičius per pastaruosius trejus metus išaugo daugiau nei 300 tūkstančių gyventojų, o augimo tempas tik didėja. Tai palengvina politinis stabilumas, aukščiausias saugumo lygis, palanki investicinė aplinka, mokesčių ir kapitalo judėjimo apribojimų nebuvimas, taip pat dėl krizės žymiai sumažėjusios verslo išlaidos (biurų nuoma, personalo išlaidos ir kt.). Visa tai traukia verslą, kuriam, savo ruožtu, reikia žmogiškųjų išteklių.
Dabar rinka imasi nekilnojamojo turto pertekliaus, kurio statyba buvo pradėta dar prieš krizę. Kadangi nekilnojamasis turtas yra turtas, kurio statyba reikalauja daug laiko (pastato statybos ciklas vidutiniškai trunka 2–3 metus), artimiausioje ateityje rinkoje neišvengiamai atsiras trūkumas.
Štai kodėl galime užtikrintai kalbėti apie optimistinį situacijos Dubajaus nekilnojamojo turto rinkoje raidos scenarijų. Tai patvirtina ir neseniai paskelbti Dubajaus žemės departamento duomenys apie praėjusių metų nekilnojamojo turto sandorių apimtį. Remiantis šiais duomenimis, bendra Dubajuje registruotų nekilnojamojo turto operacijų apimtis 2011 m., Palyginti su 2010 m., Padidėjo 20% ir siekė 39 milijardus JAV dolerių.
Tai yra, viskas bus gerai?
Aš esu tuo visiškai tikras. Ačiū už pokalbį. Linkime sėkmės.
Bet kurią papildomą informaciją apie nekilnojamojo turto įsigijimą ir valdymą Dubajuje galite gauti iš „IMEX Real Estate“ specialistų tel. Maskvoje +7 495 5100008, nemokamas telefono numeris JAE 800-IMEX (800-4639) arba siųsdamas prašymą el. paštu [email protected].
