Helen Mathieu
Teisės patarėjas ir notaras (Kanada).
Kanados ir Kvebeko advokatūros narys.
Dėl precedento neturinčio JAE gyventojų skaičiaus augimo dėl atvykstančių darbuotojų, augančio turistų skaičiaus eksponentiškai ir didžiulio skaičiaus tarptautinių projektų, kilo precedento neturintis nekilnojamojo turto bumas Dubajuje. Šio bumo ištakos buvo užfiksuotos 2002 m., Kai Dubajaus valdovas Jo aukštybė Šeichas Mohammedas bin Rashidas AlMaktumas paskelbė, kad teisę turėti tam tikrų tipų nekilnojamąjį turtą emyrate dabar suteiks visi investuotojai, neatsižvelgiant į jų pilietybę. Pagal pagrindinį įstatymą nekilnojamojo turto nuosavybės teisės Dubajaus emyrate yra apribotos ir suteikiamos tik JAE ir Persijos įlankos šalių piliečiams, taip pat įmonėms, kurios 100% priklauso šių šalių piliečiams. Todėl Emyratuose įregistruota įmonė, kurios akcininkai yra užsienio piliečiai (pavyzdžiui, ribotos atsakomybės bendrovė - LLC, kurios 49 proc. Nuosavybės teise priklauso užsieniečiui), nebus laikoma „vietine“ prasme, norint įgyti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą. Užsienio bendrovės ir asmenys turi teisę laisvai valdyti nekilnojamąjį turtą tik tam tikrose vietose.
Sąvoka „laisvai valdoma nuosavybė“ arba „laisva nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą“ yra sąvoka, jau seniai naudojama Emyratuose. Asmuo, turintis laisvos nuosavybės į nekilnojamąjį turtą teisę, laikomas absoliučiu žemės ir pastatų, kuriems taikoma ši teisė, savininku. Savininkas turi teisę neribotą laiką gyventi arba naudotis nekilnojamojo turto pajamomis ir neribotą laiką arba tol, kol savininkas neperduos nuosavybės teisių kitam savininkui. turto savininko įpėdiniai turi teisę paveldėti turtą po savininko mirties. Visiškai akivaizdu, kad pradėjus įgyvendinti tokius nekilnojamojo turto įstatymus, kaip Dubajaus prieplauka, Emyratai iš Hills, Jumeirah salų, trys dirbtinės Palmių salos, Dubajaus krantinės, Jumeirah paplūdimio rezidencija, pievos, Springs ir Arabijos rančos. buvo sutiktas su dideliais lūkesčiais ir susidomėjimu.
Taigi ką tiksliai sako naujasis nekilnojamojo turto įstatymas? Kokias teises suteikia ar, priešingai, riboja naujasis įstatymas? Ir svarbiausia, ką naujasis įstatymas sako apie užsienio nekilnojamojo turto savininkus?
Kaip užregistruoti savo teisę?
Naujojo įstatymo 6 straipsnyje teigiama, kad Dubajaus žemės departamentas nuo šiol bus vienintelis organas, kuris pripažins ir įregistruos nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą. Prieš priimant naują įstatymą perkant nekilnojamąjį turtą, pirkėjo registracija buvo vykdoma atitinkamo vystytojo vidaus sistemoje. Vidinė kūrėjų sistema atliko ir toliau atlieka vertingo nekilnojamojo turto pardavimo registravimo įrankio vaidmenį. Tačiau, remiantis naujojo įstatymo nuostatomis, sukūrus Žemės departamentą, bet koks registras ir kitos kūrėjų duomenų bazės nebus laikomos oficialiais informacijos šaltiniais.
Pereinamuoju laikotarpiu nuo vidinės kūrėjų registracijos prie bendros registracijos sistemos Dubajaus žemės departamente abi šalys susitarė, kad tais atvejais, kai pirkimo procesas buvo baigtas ir nuosavybės perdavimas jau įvyko, kūrėjų sistemos vidiniai registracijos įrašai bus pakeisti oficialiais įrašais. žemės skyriuje. Jei turtas statomas, pirkėjas pirmiausia bus įregistruotas vidinėje vystytojų sistemoje, o pabaigus statybą ir atidavus pastatą, jis turės pateikti Žemės departamentui prašymą įregistruoti nuosavybės teises jo vardu.
Svarbu atskirti du statomo nekilnojamojo turto įsigijimo etapus. Pirmojo etapo metu, kai nekilnojamasis turtas statomas, pirkėjas neturi tiesioginės nuosavybės į šį turtą. Pasibaigus statyboms, perduodant turtą pirkėjui ir sumokant visas su turto verte susijusias išmokas, antrasis etapas prasideda tada, kai pirkėjas tampa visišku turto savininku ir gali kreiptis dėl nuosavybės įregistravimo Žemės departamente.
Norint, kad pirkėjas būtų laikomas pilnaverčiu nekilnojamojo turto savininku, nepakanka, kad pirkėjas turėtų vieną nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį su vystytoju. Pirkėjas privalo perduoti sutartį Žemės departamentui kartu su paraiška įregistruoti nuosavybės teises jo vardu. Jei visi pateikti dokumentai yra tvarkingi, Žemės departamentas įrašo pirkėjo nuosavybės teises į šį objektą į vieną nekilnojamojo turto registrą ir išduoda nuosavybės pažymėjimą. Būtent šis pažymėjimas bus dokumentas, patvirtinantis nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą.
Kiek kainuoja?
Registruodamas nuosavybės teises Dubajaus žemės departamente, pirkėjas ir pardavėjas turi sumokėti skyriaus mokesčius, kurie šiuo metu sudaro 2% nekilnojamojo turto rinkos vertės, tačiau šie skaičiai yra tikslinami ir greičiausiai pasikeis. Tuo pačiu metu šalių susitarimu nustatomos 2% pirkėjo ir pardavėjo dalys. Be to, perduodant nuosavybės teises iš vystytojo į tiesioginį savininką, imamas perdavimo mokestis, kurio dydis priklauso nuo to, kam turtas yra perkamas: fiziniams asmenims iki 3%, o juridiniams asmenims - iki 1,5%. Jei turtas buvo įsigytas ofšorinės įmonės vardu, nuosavybės teisę galima perleisti pardavus ofšorinę kompaniją kartu su jos turtu. Tiesą sakant, atliekant tokio tipo perleidimą, tai nėra nekilnojamojo turto pardavimas, o užsienyje veikianti įmonė, kuriai priklauso nekilnojamasis turtas, ir tai sumažina pervedimo mokesčio dydį.
Kaip paveldėti nekilnojamąjį turtą?
Pirkdami nekilnojamąjį turtą Emyratuose, pavyzdžiui, Dubajuje, daugelis investuotojų užduoda klausimus apie nekilnojamojo turto paveldėjimą pagal šariato įstatymus. Mirties atveju užsienio piliečių testamentams dėl nekilnojamojo turto Emyratuose taikomi JAE įstatymai, o testamentas apima tik 30% šio turto. nepaisant to, kad užsienio piliečiai turi teisę taikyti savo šalies įstatymus, labai tikėtina, kad turtas nebus perduotas visiškai mirusiojo sutuoktiniui, nes šariato įstatymai paskirsto turtą tarp visų kraujo giminaičių. Norint, kad nekilnojamasis turtas atitektų tiems žmonėms, kuriuos savininkas norėjo pamatyti įpėdiniuose, galėtų būti sukurta ofšorinė įmonė, kurioje sutuoktiniai eitų direktorių pareigas. Mirus vienam iš sutuoktinių, bendrovės akcijos bus perduotos antrajam sutuoktiniui ir kitiems įpėdiniams. Kitaip tariant, tokiu būdu atliekamas vidinis bendrovės akcijų perleidimas, išvengiant šariato įstatymų dėl paveldėjimo nekilnojamojo turto srityje. Norėdami gauti daugiau informacijos apie teisinius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto įsigijimu JAE, kreipkitės į Helene mathieu teisinių konsultantų teisinę konsultaciją.
