Klausimas: Ką turėtų daryti nekilnojamojo turto pirkėjai globalios finansų krizės atveju, jei pardavėjas dingo, jo biuras uždarytas, o telefonai neatsako?
Atsakymas: Kiekvienas Jungtinių Arabų Emyratų gyventojas, tai yra jūs ir aš, tiesiogiai ar netiesiogiai susijęs su Dubajaus nekilnojamojo turto rinka. Ekonominė krizė, vienaip ar kitaip paveikianti visas pasaulio šalis, paveikia kiekvieną žmogų. Reikia pripažinti, kad tarptautinė finansų krizė, apėmusi pirkėjų paskolų apribojimus ir padidėjusias paskolų normas, privertė daugelį kūrėjų įšaldyti savo projektus neribotam laikui. 2007 m. Sąlyginio depozito sąskaitos įstatymas Nr. 8 įpareigojo organizacijas atidaryti savo projektų garantijų arba patikėjimo sąskaitas, tokiu būdu pirkėjui pateikiant suprantamesnę informaciją apie kūrėjo kokybę ir jo patikimumą. Šiandien visos naujos organizacijos privalo laikytis šio įstatymo. Tačiau kai kurie nekilnojamojo turto šaltiniai praneša, kad 2008 m. Pabaigoje visiems Dubajuje esantiems nekilnojamojo turto vystytojams bus taikomas naujasis įstatymas Nr. 8. Nekilnojamojo turto priežiūros biuras (RERA) ir naujasis įstatymas Nr. 8 leis Dubajaus nekilnojamojo turto pirkėjams, praradusiems investicijas dėl statybų vėlavimų, jaustis labiau pasitikintys savimi. Nekilnojamojo turto kontrolės tarnyba (RERA) griežtai perspėja nekilnojamojo turto investuotojus apie būtinybę atkreipti dėmesį į šiuos veiksnius:
- Nekilnojamojo turto vystytojas turi būti įregistruotas RERA ir turėti registracijos numerį
- Grynosios įmokos kūrėjui turi būti pervestos į sąlyginio depozito sąskaitą (patikėjimo sąskaitą), atidarytą RERA įgaliotame banke. Nekilnojamojo turto brokeris privalo turėti specialų pažymėjimą su antspaudu ir registracijos numeriu RERA.
Be to, pirmas dalykas, kurį turėtų patikrinti nekilnojamojo turto pirkėjas, yra tai, ar vystytojas yra įregistruotas Dubajaus žemės departamente. Pirkėjo teisių apsaugą gali garantuoti tik Žemės departamentas, ir tik tada pirkėjas gali pasirašyti susitarimo memorandumą (SM) arba sutartį su vystytoju. Vienintelė priemonė, kurios gali imtis pirkėjas, yra skundo (pretenzijos) pateikimas. Po to vyksta teismo procesas civiliniame teisme, kuris vėliau gali būti pridėtas prie skundo aukštesnei institucijai. Pirkėjas gali pateikti skundą RERA ir kitoms susijusioms institucijoms, pavyzdžiui, policijai ir teismui. T. y., Esant minėtai situacijai, jei kūrėjas dingo, o jo biuras uždarytas, turite susisiekti su vietos policijos tyrimų skyriumi ir pateikti skundą dėl kūrėjo.
Klausimas: Prašau įvardyti valstybines institucijas, kur turėtumėte pareikšti pretenzijas dėl nekilnojamojo turto?
Atsakymas: Nekilnojamojo turto priežiūros tarnyba (RERA) yra pagrindinė įstaiga Dubajuje, atsakinga už nekilnojamojo turto sektoriaus legalizavimą. Kilus ginčui su kūrėju, pirkėjas pirmiausia turi susisiekti su RERA, vadovybė išnagrinės pretenziją ir jos esmę, taip pat patikrins pirkėjo pasirašytą sutartį.
Tada RERA paduos bylą nekilnojamojo turto teismui, kuris iš esmės yra civilinis teismas. Ginčai dėl mokėjimo įsipareigojimų neįvykdymo, atsirandantys dėl atidėtų statybų terminų, patenka į didžiausią naujųjų Dubajaus nekilnojamojo turto teismo gautų pretenzijų kategoriją. Šis teismas gali priimti bylos nagrinėjimą, jei abi šalys kreipėsi į teismą ir užregistravo savo kontaktinius numerius ir adresus. Nekilnojamojo turto teisme sėdintys ekspertai turi būti patvirtinti Dubajaus teismų ir prisiekti, kad jie bylas nagrinės nešališkai ir sąžiningai.
Klausimas: Ar galiu grąžinti už nekilnojamąjį turtą sumokėtus pinigus?
Atsakymas: Tai priklauso nuo sutarties sąlygų, kurias pasirašė abi šalys, ir nuo sutartyje nustatytų abipusių įsipareigojimų. Paprastai sutartyse nurodomi įstatymai, pagal kuriuos jie patenka. Jei tai atsitiko sutartyje ir jei kūrėjas padarė akivaizdžių jos straipsnių pažeidimų, tada pirkėjas turi teisę imtis priemonių savo teisėms apginti teisme ar kita alternatyvia forma bandydamas rasti ginčijamos situacijos sprendimą. Pirkėjas turėtų žinoti pagrindines sutarties nuostatas ir ginti savo teises veiksmingiausiais būdais, kad įrodytų, jog kūrėjai nestatė to, ką pažadėjo, ar tai padarė netinkamu laiku. Paprastai pirkimo – pardavimo sutartyje yra specialios išlygos, numatančios vėlavimo galimybę, pagrįstos statybų terminų nesilaikymo priežastimis, kurios yra tiesiogiai susijusios su kūrėju arba nepriklausomos nuo jo. Šios nuostatos paprastai paaiškina, kuriame etape pirkėjas gali vienašališkai nutraukti sutartį ir kokia bus jam mokėtinų išmokų ir kompensacijų suma. Ypatingą dėmesį investuotojai turėtų skirti tiems sutarties straipsniams, kuriuose nurodomos objekto paleidimo pradžios datos ir dėl kokių priežasčių kūrėjas gali pakeisti šias sąlygas. Kad sutartis būtų tikrai teisinis teisinis dokumentas, sutartinės prievolės turi būti pakeistos proporcingu tenkinimu. Proporcingas pasitenkinimas - tai šalių gautas pelnas ar nuostoliai, motyvuojantys šalis vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus. Tai vėlgi priklauso nuo teismo sprendimo nagrinėti pirkėjo skundą.
Klausimas: kas gali garantuoti, kad planuojamų projektų statyba bus tęsiama?
Atsakymas: Dubajuje esančių ne pagal planą nekilnojamojo turto pirkėjų atlikti mokėjimai bus apsaugoti specialiai valdomomis patikėjimo sąskaitomis, vadinamosiomis sąlyginėmis sąskaitomis, pagal Patikimų sąskaitų įstatymą Nr. 8. Šis įstatymas yra privalomas visoms įmonėms ar asmenims, gaunantiems mokėjimus už nekilnojamasis turtas, kurio statyba dar nėra baigta. Kūrėjai, statantys naujus gyvenamuosius ar komercinius kelių aukštų pastatus ir bendruomenes, turėtų kreiptis į Dubajaus žemės departamentą, kad atidarytų garantinę sąskaitą. Pinigai, kuriuos pirkėjai ar finansų įstaigos sumokėjo už nekilnojamojo turto vienetus, bus pervedami į specialią sąskaitą, atidarytą kiekvienam konkrečiam naujam pastatui įgaliotame banke. Įstatymas nurodo, kad kūrėjai turi paskirti garantinės sąskaitos valdytoją, kuris stebės lėšų iš sąskaitos naudojimą. Projektuotojas pirmiausia turėtų gauti objekte dirbančio konsultanto pažymą, kurioje paprastai nurodoma, kuris statybos etapas jau baigtas. Garantinės sąskaitos tvarkytojas privalo pranešti Žemės departamentui apie sumas, kurios buvo išmokėtos užsakovui. Net ir pasibaigus projektui, kūrėjas neturės prieigos prie sąskaitoje esančių sumų. Žemės departamentas vieneriems metams po statybos pabaigos įšaldo 10% projekto išlaidų garantinėje sąskaitoje, kol visi nekilnojamojo turto vienetai bus įregistruoti pirkėjų vardais ir išduoti paskutiniai nuosavybės teises patvirtinantys dokumentai.
Jei nebus įvykdyti kokie nors įstatymų reikalavimai, užsakovui gali būti skirta mažiausiai 200 tūkst. AED bauda. Be to, siekdama sumažinti spekuliacijos rinkoje lygį, RERA paskelbė 2009 m. Sausio 1 d. Dekretą, kuriame kūrėjams ir bankams nurodoma neapmokestinti pirkėjų ir investuotojų daugiau nei 20% nekilnojamojo turto vertės prieš pradedant statybas. "Už statomą nekilnojamąjį turtą vystytojai, surinkę iš pirkėjų daugiau kaip 20% sutartyje numatytos turto vertės, turėtų nedelsdami nutraukti papildomų mokėjimų taikymą, kol garantijų sąskaitose surinktos sumos pradės pasiekti statytojus." RERA taip pat paskelbė reguliavimo procedūras, susijusias su Įstatymu Nr. 13, kuriuo buvo įsteigtas Laikinasis turto registras visiems planuojamiems turtui, kurie turi būti įregistruoti departamente. Taigi Žemės departamentas gali garantuoti, kad visiems planuojamiems nekilnojamojo turto objektams bus taikomi aukščiau išvardyti reikalavimai, kurių plėtotojai privalo griežtai laikytis.
