Tokiems pirkėjams geriausias pasirinkimas investuojant į Dubajaus turtą gali būti nuosavybės teisė į viešbutį arba aptarnaujamas viešbučio butas. Kas tai yra ir kokios yra nekilnojamojo turto pasirinkimo ir pirkimo ypatybės viešbučių kompleksuose, nusprendėme paklausti „IMEX Real Estate“ vykdomojo direktoriaus Artūro Kobozevo.
Artūrai, sakykite, ką pirkėjas gauna pirkdamas turtą viešbutyje ar viešbučio aptarnaujamuose butuose?
Pirkėjas tokiu atveju tampa ne tik raktų, bet ir garsių dizainerių sukurtų kambarių, baldų, elektronikos ir buities prietaisų bei interjero daiktų savininku. Viešbučio operatorius prisiima visą atsakomybę už svečių aptarnavimą, remontą, tinkamą dizainą ir priežiūrą pagal viešbučio standartus. Paprastai kambarius ir apartamentus siūloma parduoti 4-5 * kategorijų viešbučių tinkluose.
Kokie yra viešbučio buto pirkimo pranašumai, palyginti su, tarkime, buto pirkimu įprastame gyvenamajame komplekse?
Šios rūšies investicijų nauda akivaizdi. Viešbučių butų savininkai į savo nuosavybę gauna ne tik nekilnojamojo turto vienetą su „dizaino“ dekoracija, baldais ir aukštos kokybės įrangos komplektu. Galbūt svarbiausia, kad tokio nekilnojamojo turto pirkėjas turi teisę naudotis visais viešbučio patogumais - kambarių aptarnavimu, tarnaitės ir konsjeržo paslaugomis, SPA centrais ir treniruoklių salėmis, barais ir restoranais. Be to, kadangi turtas yra įgyjamas, pirkėjas turi teisę kreiptis į JAE gyvenimo vizas sau ir savo šeimos nariams.
Tai yra, iš tikrųjų investuotojas įsigyja dalį viešbučio nuosavybės?
Nelabai taip. Yra skirtumas tarp turto, kurį visiškai kontroliuoja viešbučio operatorius, ir turto, kurį aptarnauja tik viešbutis, bet jo nevaldo.
O koks skirtumas?
Faktas yra tas, kad kai investuotojas įsigyja viešbučio kambarį ar apartamentus, kuriuos valdo viešbutis, tada tuo pat metu su pirkimo-pardavimo sutartimi (arba, alternatyviai, pačioje pirkimo sutartyje) jis pasirašo turto (šiuo atveju viešbučio kambario) perdavimo susitarimą. viešbučio valdytojo vadovybei. Ši sutartis atspindi nekilnojamojo turto eksploatavimo standartus, jo vertę, taip pat pajamų, gautų iš jo naudojimo, gavimo ir paskirstymo tvarką. T. y., Operatorių įmonė perima ne tik nekilnojamojo turto priežiūrą, bet ir jo valdymą, kad galėtų gauti pajamų. Atskirai nurodomos savininko apsigyvenimo įsigytame būste sąlygos, būtent laikotarpis, per kurį toks apgyvendinimas yra įmanomas, rezervavimo tvarka, pragyvenimo išlaidos, viršijančios sutartą laikotarpį ir pan.
Jei mes kalbame apie butus, kuriuos aptarnauja tik operatorius, tada tokiu atveju namo savininkas disponuoja savo turtu. Jis pats gali gyventi butuose arba juos išsinuomoti savarankiškai arba padedamas valdymo įmonės. Bet, kaip ir viešbučio kambario atveju, turto savininkas privalo mokėti už savo butų priežiūrą pagal operatoriaus įmonės standartus.
Kas, jūsų nuomone, pirmiausia domina viešbučių butų įsigijimą?
Išskirčiau dvi pagrindines tikslines gyventojų butų pirkėjų grupes. Pirmai grupei priskiriami investuotojai, norintys nekilnojamąjį turtą naudoti savo patogiam gyvenimui (arba savo artimųjų, draugų ir pažįstamų poilsiui) trumpą laiką per metus, pavyzdžiui, atostogų ar atostogų metu. Tuo pačiu metu investuotojui netaikoma būtinybė nuolat rūpintis nekilnojamojo turto priežiūra ir patirti papildomų veiklos išlaidų, tačiau, priešingai, jis gali tikėtis iš to gaunamo pelno. Šios grupės pasirinkimas yra viešbučio kambarys arba butas, kurį valdo viešbučio operatorius.
Į antrąją grupę įtraukiu klientus, kurie nori gauti viską, kas geriausia, ir nori padengti kai kurias papildomas išlaidas. Nors šiuo atveju jų nauda akivaizdi: iš tikrųjų jie gyvena penkių žvaigždučių viešbutyje, tuo pat metu moka tik nedidelę dalį „kambario“ išlaidų ir turi lankstumo naudotis savo turtu. Prireikus jie gali „The Address“, „Downtown Burj Dubai“ perduoti savo būstą operatoriaus įmonės vadovybei, kad gautų pajamų, arba parduoti, kad grąžintų investicijas. Šiai kategorijai yra siūlomi aptarnaujamų viešbučių apartamentai.
Vienaip ar kitaip, tačiau kiekvienam investuotojui svarbu, kad jo turtas būtų kuo patrauklesnis. Kaip viskas vyksta viešbučių pramonėje, ar joje atsispindi krizės padariniai?
Remiantis naujausiais visuotinio „Deloitte“ tyrimo duomenimis, 2008 m. Dubajus užima antrą ir trečią vietas pasaulyje pagal atitinkamai vidutines pajamas iš vieno viešbučio kambario ir vidutinę kambario kainą. Vidutinė kambario kaina Dubajaus viešbučiuose 2008 m. Buvo 300 USD per dieną, o vidutinės pajamos iš kambario buvo 237 USD. Tik Maskva lenkia Dubajų, o tai nestebina, atsižvelgiant į tai, kad Rusijos sostinė yra pasaulio lyderė pagal nekilnojamojo turto kainas ir už pragyvenimą.
Tuo pačiu metu Vidurinių Rytų regiono viešbučius mažiausiai paveikė pasaulinės ekonomikos krizės padariniai: 2008 m. Antrąjį pusmetį vidutinės pajamos už kambarį padidėjo 14,5%.
Žinoma, būtų neprotinga manyti, kad šiais metais viešbučių verslas Dubajuje augs tokiu pat tempu, tačiau, palyginti su kitomis šalimis, šis emyratas turi visas galimybes išlikti lyderiu. Naujausi 2009 m. Vasario mėn. Duomenys, beje, tai patvirtina. Nors bendras Dubajaus viešbučių užimtumas šiek tiek sumažėjo, tačiau iš esmės jis išlieka labai aukštas - siekia 80%, o Dubajaus paplūdimio viešbučiai vasario mėnesį buvo užpildyti 95%.
Kiek šiuo metu rinkoje yra viešbučių apartamentų pasiūlymų?
Dubajaus rinkoje yra daugybė viešbučių apartamentų pasiūlymų. Tačiau į atranką turėtumėte kreiptis labai atsargiai. Kadangi įsigyjate ne tik turtą, bet ir teisių bei pareigų, susijusių su jo naudojimu, rinkinį, reikia ypač kruopščiai išstudijuoti susijusius dokumentus. Be to, turėtumėte įvertinti paties viešbučio projekto perspektyvas, kuriame svarstote galimybę įsigyti butų. Ir, žinoma, perkant bet kokį turtą, turite susipažinti su visomis įmanomomis galimybėmis, kad galėtumėte pasirinkti geriausiai jūsų poreikius atitinkantį variantą.
Pvz., Jei esate verslininkas ir Dubajuje lankotės daugiausia dėl verslo, tuomet galbūt turėtumėte atkreipti dėmesį į apartamentus naujuose viešbučių kompleksuose miesto verslo rajonuose. Vienas iš naujausių tokių projektų yra „The Address“, „Downtown Burj Dubai“, kuris atidarytas praėjusių metų spalį ir kurį valdo viešbučių operatorius „Emaar Hospitality Group“. Šis prašmatnus 63 aukštų pastatas yra strateginėje vietoje Dubajaus miesto centre, netoli aukščiausio pasaulio pastato - „Burj Dubai“. Butų kaina čia prasideda nuo 950 tūkstančių dolerių.
Jei ieškote vietos atsipalaiduoti prie jūros, tuomet turėtumėte atkreipti dėmesį į viešbučių projektus „Palm“ saloje „The Palm Jumeirah“. Pavyzdžiui, apartamentus „Grandeur Residences“, kuriuose aptarnaujami prabangūs apartamentai, galima įsigyti už maždaug 6400 USD už kvadratinį metrą. Remiantis pesimistiškiausiais vertinimais, grynosios metinės pajamos, perkeliant butus į viešbutį, sudarys 5 8% visų investicijų. Tuo pačiu noriu dar kartą pabrėžti, kad savininkas atleidžiamas nuo visų rūpesčių ir išlaidų, susijusių su nekilnojamojo turto priežiūra ir valdymu, ir gali laisvai pasirinkti, ar pačiam gyventi butuose, ar juos nuomotis, norint gauti pastovias pajamas.
Na, kitas tipiškas variantas yra tada, kai viešbučių apartamentų įsigijimas visų pirma laikomas investicijomis, o tik po to - kaip galimybe turėti būstą. Čia galite rekomenduoti atkreipti dėmesį į didelių tarptautinių viešbučių tinklų projektus. Pvz., Galima įsigyti viešbučio kambarį, kurį valdo Šveicarijos „Movenpick“ tinklas, kad jame 30 dienų per metus galėtumėte apsistoti nemokamai, arba bet kuriame kitame tos pačios grandinės viešbutyje visame pasaulyje su didelėmis nuolaidomis. Be to, per pirmuosius trejus metus operatoriaus įmonė garantuoja savininkui, kad jo metinės grynosios pajamos sudarys 6,7% investuotų sumų. Šio numerio kaina yra 175 tūkstančiai dolerių.
Pereikime prie praktinių rekomendacijų, kaip pasirinkti investavimo objektą?
Svarbiausia rekomendacija - pabandyti viską pamatyti savo akimis. Dėl to mes, „IMEX Real Estate“, savo klientams organizuojame nemokamas pažintines keliones į Dubajų. Mes siūlome savo klientams individualią turtingą dienos programą su vizitais į visus dominančius projektus. Ekskursijos metu mūsų klientai gali pamatyti ir palyginti ne tik atskirus parduodamus objektus, bet ir visus pagrindinius naujos miesto plėtros projektus, kad sąmoningai nustatytų paieškos kryptį. Mūsų konsultantai, lydintys klientą, parodys, pasakys ir atsakys į visus jūsų klausimus realiu laiku. Ši paslauga skirta klientams pateikti kuo išsamesnį nekilnojamojo turto rinkos vaizdą Dubajuje, ir to pirmiausia reikalauja tie, kurie pirmiausia galvoja apie nekilnojamojo turto įsigijimą Emyratuose.
Ar jūsų pasiūlymai apima tik Dubajaus projektus?
Žinoma, įdomių viešbučių kambarių ir apartamentų pasiūlymų yra ne tik Dubajuje. Ir nors Dubajaus nekilnojamojo turto rinka yra didžiausia ir dinamiškiausia, jei klientas turi noro, galime pasiūlyti įdomių variantų Abu Dabyje ir šiauriniuose emyratuose. Išsamesnę informaciją apie „IMEX Real Estate“ pasiūlymus, taip pat galimybę kreiptis į mūsų specialistus galite rasti mūsų svetainėje www.imexre.com
Ačiū už pokalbį. Linkime sėkmės.
