Dubajus yra lankytojų miestas. Daugiau nei 90% iš beveik dviejų milijonų metropolio gyventojų yra emigrantai. Nedaugelis jų gali sau leisti nusipirkti savo būstą, tačiau visiems reikia kažkur gyventi, dirbti ir pailsėti. Todėl nuomos rinka yra labai išvystyta. Tai savo ruožtu daro turtą Dubajuje patrauklų investicijų požiūriu.
Jokios paslapties 
kad daugelis jau yra įsigiję arba ketina įsigyti Dubajaus nekilnojamąjį turtą būtent tam, kad gautų nuomos pajamas, kurios yra du tris kartus didesnės nei išsivysčiusiose rinkose. Šiuo atžvilgiu investuotojai kelia klausimų apie nekilnojamojo turto nuomą Dubajuje. Šiame straipsnyje mes, padedami Dubajaus nekilnojamojo turto agentūros „IMEX Real Estate“ specialistų, pabandėme apibendrinti atsakymus į svarbiausius ir dažniausiai jų užduodamus klausimus.
Ar nekilnojamojo turto savininkas Dubajuje gali jį išnuomoti?
Dubajaus savininkų ir nuomininkų santykius reguliuoja 2007 m. Įstatymas Nr. 26 ir jo pakeitimai. Pagal galiojančius įstatymus bet kuris nekilnojamojo turto, esančio Dubajaus emyrato teritorijoje, savininkas turi teisę išnuomoti savo turtą mažiausiai 1 (vieneriems) metams. Nuoma trumpesniam nei metų laikotarpiui tokia nuoma laikoma trumpalaike ir reikalauja savininko turėti atitinkamą licenciją (veiklai viešbutyje ar viešbučio apartamentuose). Paprastai tokiu atveju savininkai kreipiasi į licencijuotą valdymo įmonę, kuriai perduoda savo turtą valdymui ir kuri jau nuomojasi nekilnojamąjį turtą savo vardu.
Kokių nuomos pajamų gali tikėtis nekilnojamojo turto savininkas Dubajuje?
Jei mes kalbėsime apie dabartinius investicijų į nekilnojamąjį turtą grąžos vidutinius rinkos rodiklius, tada būstui Dubajuje šiandien grynųjų nuomos pajamų rodiklis (tai yra pajamos atėmus nekilnojamojo turto aptarnavimo išlaidas) yra vidutiniškai 5-10% per metus. Pelningumo skirtumą lemia nekilnojamojo turto rūšių ir kategorijų, jo vietos ir paslaugų kainų skirtumai. Tuo pačiu metu brangesnis išskirtinis nekilnojamasis turtas, kaip taisyklė, suteikia mažesnę grąžą nuomos pajamų forma nei masinis būstas prieinamuose projektuose.
Dėl biurų nekilnojamojo turto rinkos šiandien tokios investicijos yra mažiau patrauklios už nuomos pajamas nei būsto pirkimas. Mažmeninės prekybos ploto nuoma (tai apima ne tik parduotuves, bet ir paslaugų taškus, kavines, restoranus ir kt.) Gali duoti didesnes pajamas (iki 15% per metus), tačiau tai priklauso nuo paties turto parametrų , ir nuo išorinių veiksnių.
Ar yra kokių nors nuomos išlaidų Dubajuje apribojimų?
Sudarydamos nekilnojamojo turto nuomos sutartį, sandorio šalys turi teisę susitarti dėl bet kokių sąlygų, kurios neprieštarauja galiojančiams teisės aktams. Nuomos kainos, nurodytos nuomotojo ir nuomininko sutartyje, tiesioginių apribojimų nėra. Tačiau įstatymais yra nustatyti apribojimai padidinti nuomos kainą, kai atnaujinama sutartis kitai kadencijai.
Taigi, pavyzdžiui, gyvenamojo nekilnojamojo turto atžvilgiu galioja taisyklė, pagal kurią nuomotojas neturi teisės didinti nuomos mokesčio, jei nuo pradinės sutarties sudarymo praėjo mažiau nei dveji metai.
Be to, peržiūrėdamas nuomos kainų padidėjimą, nuomotojas turėtų vadovautis Dubajaus nekilnojamojo turto reguliavimo tarnybos (RERA) indeksu, kuris atspindi įvairių tipų būsto vidutines nuomos normas, atsižvelgiant į plotą.
Kokie reikalavimai keliami nuomininkams Dubajuje?
Nekilnojamojo turto Dubajuje nuomininkas (jei nekalbame apie trumpalaikį nuomą) gali būti tik fizinis ar juridinis asmuo, turintis rezidento statusą Jungtiniuose Arabų Emyratuose. Tai yra, nuomos sutartis gali būti sudaryta tik su JAE arba šalies, kuri yra Persijos įlankos Arabų valstybių bendradarbiavimo taryba, piliečiu arba su tremtiniu, turinčiu JAE rezidento vizą.
Atitinkamai, nuomininkas yra juridinis asmuo, privalo tinkamai registruotis JAE. Tai gali būti vietinė organizacija, laisvojoje ekonominėje zonoje įregistruota įmonė arba užsienio įmonės filialas (atstovybė).
Ar reikia registruoti nekilnojamojo turto Dubajuje nuomos sutartį, ir kas joje dalyvauja?
Pagal Dubajaus emyratų įstatymus, visi nekilnojamojo turto, esančio jo teritorijoje, nuomos sutartys turi būti tinkamai įregistruotos. Nuomos registraciją tvarko Dubajaus nekilnojamojo turto reguliavimo tarnyba (RERA). Specialiai šiems tikslams agentūra sukūrė sistemą „Ejari“, leidžiančią registruoti sutartis internetu. Registracija internetu „Ejari“ svetainėje yra paprasta, reikalaujančių minimalių techninių žinių ir įvedant tik pagrindinę informaciją apie nuomos sutartį, kurią sudaro:
informacija apie turtą ir sandorio dalyvius, taip pat sutarties sąlygos. Kiekvienai registruotai sutarčiai jos galiojimo metu yra priskirtas unikalus brūkšninis kodas. Registracija yra nemokama, ir nuomotojas, ir nuomininkas gali registruoti nuomos sutartį. Iki šiol buvo nustatyta atsakomybė už privalomos registracijos reikalavimo nevykdymą, tačiau, remiantis įstatymo nuostatomis, visiems neįregistruotų sandorių dalyviams automatiškai atimama teisė kreiptis į teismines ir vyriausybines institucijas dėl savo interesų gynimo.
Ar nuomotojas moka mokesčius už nuomos pajamas Dubajuje?
Jungtiniuose Arabų Emyratuose nėra turto ir pajamų mokesčių. Todėl nekilnojamojo turto disponavimas Dubajuje ir pajamų gavimas, pavyzdžiui, iš jo nuomos, JAE jurisdikcijai priklausančiam savininkui nesukelia jokių mokestinių pasekmių. Tačiau reikia suprasti, kad nekilnojamojo turto savininkas yra atsakingas už tinkamą jo priežiūrą ir privalo sumokėti valdymo įmonės nustatytas išlaikymo išlaidas (Priežiūros mokesčiai). Paprastai tokios išmokos apmokestinamos kasmet per metus iš anksto, o už Dubajų jos, atsižvelgiant į projektą, yra nuo 20 iki 80 dolerių už kvadratinį metrą. m per metus.
Kaip nuomojamas turtas Dubajuje?
Paprastai kalbant, nekilnojamojo turto nuomos procedūra Dubajuje yra tokia:
1. Šeimininkas pats arba padedamas nekilnojamojo turto agentūros ieško nuomininko.
2. Suradus nuomininką, nuomotojas su juo pasirašo nuomos sutartį, kurioje atsispindi visi sandorio parametrai, visų pirma:
- nuomos kaina ir apmokėjimo sąlygos,
- nuomos laikotarpis ir jo pratęsimo sąlygos,
- papildomos išlaidos, susijusios su turto valdymu ir paskirstymu tarp šalių,
- šalių atsakomybė už sutarties sąlygų nevykdymą.
3. Pasirašydamas sutartį, nuomininkas sumoka nuomos mokestį už metus (dažniausiai čekiu), taip pat užstatą (paprastai 5 proc. Nuo metinės nuomos mokesčio).
4. Nuomininkas, gavęs iš nuomininko nuomą, suteikia jam raktus, raktų pakabukus, įėjimo korteles ir kt., Reikalingus netrukdomai patekti į nuomojamas patalpas ir susijusią infrastruktūrą (baseiną, sporto salę ir kt.), Taip pat dokumentų kopijas ( nuosavybės pažymėjimas, savininko pasas ir kt.), reikalingi nuomininkui prijungti vandenį, elektrą, oro kondicionierių, telefoną, internetą ir kt.
Kaip vykdoma nekilnojamojo turto nuoma Dubajuje?
Dubajaus nuomos rinkoje, taip pat ir likusiuose JAE, įprasta nuomą mokėti prieš metus. Paprastai visi mokėjimai atliekami banko čekiais. Priklausomai nuo sutarties sąlygų, metinė nuomos suma sumokama vienu ar daugiau čekių. Pastaruoju atveju patikrinimai datuojami ateities datomis. Pavyzdžiui, jei patikrinimų skaičius yra 4, tada patikrinimų datos atitiks datas ateityje kiekvieną ketvirtį, o jei patikrinimų skaičius bus 12, jie bus datuojami mėnesio intervalais. Atitinkamai, čekyje nurodytą dieną nuomotojas gali jį pateikti bankui ir gauti pinigus iš nuomininko sąskaitos. Neapsaugotų čekių išrašymas JAE yra baudžiamas nusikaltimas, todėl mokėjimas čekiais, nors ir nesuteikia 100% nuomos garantijos, yra gana patikimas ir patogus būdas atlikti mokėjimus.
Ar nuomotojas, kuris nėra JAE gyventojas, gali gauti pinigus čekiu?
Reikia nepamiršti, kad čekis gali būti pateiktas apmokėjimui yra 6 mėnesiai, po kurio jis „išdega“. Jei čekis parašytas asmens vardu ir ant jo nėra žymos tik gavėjo banko sąskaitoje, čekyje nurodytas asmuo, nepaisant to, ar yra rezidento viza, grynuosius pinigus gali gauti bet kuriame išleidžiančio banko filiale. Kitu atveju arba jei čekis parašytas įmonės vardu, pinigus ant jo galima gauti tik į banko sąskaitą, o sąskaita turi būti atidaryta viename iš JAE bankų. Gyventojo statusas taip pat nereikalingas.
Daugybė JAE bankų lengvai atidaro sąskaitas nerezidentams (įskaitant užsienio bendroves). Banko sąskaitos atidarymo procedūra užtrunka mažiau nei valandą, o minimalūs reikalavimai įnešti pinigus į sąskaitą norint ją atidaryti šiuo metu yra 10 tūkstančių JAE dirhamų (apie 2750 JAV dolerių).
Jei išvardytos nuomos galimybės savininkui netinka, jis gali sudaryti sutartį su nekilnojamojo turto agentūra, per kurią buvo nuoma. Tuomet čekius galima išduoti agentūros vardu, o gavusi iš jų pinigus agentūra juos perveda (arba perveda grynais) nuomotojui. Pagrindinis dalykas šiuo atveju yra kompetentingai kreiptis į įmonės partnerės pasirinkimo klausimą.
Kas moka komisinius nekilnojamojo turto agentūrai?
Kai sandorio tarpininkas yra nekilnojamojo turto agentūra, jam mokamas komisinis atlyginimas. Pagal esamą praktiką nuomininkas sumoka komisinius nekilnojamojo turto agentūrai. Paprastai tai yra 5% metinės nuomos sumos. Agentūros paslaugos baigiasi pasirašius nuomos sutartį. Jei nuomotojui reikalingos papildomos agentūros paslaugos (atstovaujančios jo interesams JAE per nuomos laikotarpį, priimančios įmokas iš nuomininko, mokančios nekilnojamojo turto priežiūros išlaidas ir pan.), Dėl jų kainos deramasi papildomai.
Kas moka už nuomojamo turto eksploatavimą ir priežiūrą?
Nuomininkas ir nuomotojas gali susitarti dėl bet kokių nuomos sąlygų, tačiau paprastai nuomotojas yra atsakingas už išlaikymo išlaidų (išlaikymo mokesčių) ir turto kapitalinio remonto apmokėjimą. Visas einamąsias išlaidas, susijusias su nuomojamo objekto eksploatavimu, tokias kaip: vandens, elektros, oro kondicionavimo, telefono, interneto ryšio ir kt. Mokėjimas, taip pat nuolatinis nekilnojamojo turto remontas padengia nuomininkas. Be to, nuomininkas savarankiškai ir savo vardu jungia komunalines paslaugas iš atitinkamų tiekėjų. Nuomininkas taip pat moka vadinamąją „Būsto mokestis“ (Būsto mokestis), kuris yra 5% savivaldybės mokestis nuo metinės nuomos mokesčio. Mokestį imasi Dubajaus elektros ir vandens administracija (DEWA) lygiomis dalimis visus metus, mokant už elektrą ir vandenį. Jei nekilnojamojo turto vienetas nėra prijungtas prie vandens ir elektros (t. Y. Nėra apgyvendintas), tada būsto mokestis nėra imamas. Nepaisant to, kad būsto mokestis buvo įvestas seniai, iki šiol jis nebuvo visuotinai renkamas ir vis dar neįtrauktas į daugelį DEWA sąskaitų.
Ar įmanoma išnuomoti nekilnojamąjį turtą Dubajuje be agentų? 
Beveik nė vienas nekilnojamojo turto sandoris, įskaitant jo nuomą, negali būti vykdomas nedalyvaujant agentams Dubajuje, kaip ir visame pasaulyje. Būtent nekilnojamojo turto agentūrose dažniausiai kreipiasi klientai, norintys išsinuomoti, išsinuomoti, nusipirkti ar parduoti nekilnojamąjį turtą. Dirbdami rinkoje agentai, kaip niekas kitas, neturi informacijos apie tai, kas, ką ir kiek nori išsinuomoti, išsinuomoti, parduoti ar nusipirkti. Tačiau toli gražu ne visi profesionalūs rinkos dalyviai yra tinkamai įregistruoti ir veikia legaliai.
Kokie reikalavimai keliami nekilnojamojo turto agentams Dubajuje?
Visų pirma, reikia turėti omenyje, kad pagal Dubajaus žemės departamento pirmininko 2006 m. Įsakymą Nr. 85 visos Dubajuje veikiančios nekilnojamojo turto agentūros privalo turėti atitinkamos rūšies veiklos licenciją ir būti įregistruotos specialiame rinkos reguliavimo institucijos registre. Dubajaus nekilnojamasis turtas (RERA). Kadangi JAE verslo subjektai neturi visuotinio teisnumo, leistina veiklos rūšis turi būti aiškiai nurodyta licencijoje. Pvz., Tarpininkaujant nuomojant, ši veikla turėtų būti tiesiogiai nurodyta licencijoje. Tuo pačiu metu visi bendrovės agentai turi praeiti atitinkamą mokymo kursą ir gauti asmenines tarpininkavimo korteles su individualiu numeriu. Tokios priemonės pirmiausia yra skirtos apsaugoti klientų teises ir interesus ir yra skirtos sumažinti agentų sukčiavimo galimybę. PR
Bet kurią papildomą informaciją galite gauti iš „IMEX Real Estate“ specialistų tel. Maskvoje +7 495 9842053, nemokamas telefono numeris JAE 800-IMEX (800-4639) arba siųsdamas prašymą el. paštu [email protected]
