Tęsiame straipsnių ciklą nekilnojamojo turto įsigijimo Dubajuje klausimais. Ne paslaptis, kad paprastam pirkėjui nėra lengva pereiti prie procedūrinių aspektų. Be to, emisijos kaina yra gana aukšta, o galima rizika vykdant sandorį turėtų būti minimali. Šiandien mes žingsnis po žingsnio pažvelgsime į turto pirkimo Dubajuje procedūrą ir stengsimės kuo išsamiau aprėpti visus svarbius aspektus. 
Mūsų tautiečiai, nusprendę įsigyti nekilnojamojo turto JAE, turėtų nepamiršti, kad Jungtiniuose Arabų Emyratuose vis dar nėra bendro federalinio nekilnojamojo turto įstatymo. Kiekvienas iš septynių emyratų savarankiškai reguliuoja visus klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto rinka savo teritorijoje. Pažangiausi šia linkme, tradiciškai, yra Dubajus.
Dubajus turi labiausiai išplėtotą ir skaidriausią teisinę bazę nekilnojamojo turto srityje. Pagal Dubajaus emyrato įstatymus užsienio valstybių, kurios nėra Arabų įlankos bendradarbiavimo tarybos (PĮB) nariai, piliečiai turi teisę tiesiogiai įsigyti turtą Dubajuje, jam visiškai nuosavybės teise priklausant („freehold“), specialiai tam skirtose teritorijose, vadinamosiose laisvos nuosavybės teritorijose.
Tokių zonų sąrašas yra nustatytas 2006 m. Dubajaus valdovo dekretu Nr. 3. Tai apima beveik visą „naujojo Dubajaus“ teritoriją, įskaitant tokias populiarias zonas kaip Dubajaus prieplauka, „The Palm Jumeirah“, „Emirates Living“, „Jumeirah Lakes Towers“, Dubajaus centre ir kt.
Dubajaus žemės departamentas įregistruoja teises į nekilnojamąjį turtą specialiame registre, o savininkams išduodamas registracijos pažymėjimas (vadinamasis pavadinimo aktas). Nekilnojamojo turto sandorių registracija vykdoma susisiekiant su pirkėjo ir pardavėjo Žemės departamentu ir nedelsiant pirkėjui išduodamas registracijos pažymėjimas, patvirtinantis nuosavybės teises į įsigytą turtą. Ši „greito“ registravimo procedūra maksimaliai supaprastina nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo procesą ir sumažina galimą riziką tiek pardavėjo, tiek pirkėjo atžvilgiu.
Atitiktį prižiūri Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos reguliavimo tarnyba (RERA). Visų pirma, ji yra atsakinga už nekilnojamojo turto projektų registraciją, taip pat už privalomą kūrėjų, nekilnojamojo turto agentūrų ir pačių atstovų registraciją.
RERA veikla pirmiausia yra skirta apsaugoti pirkėjų ir pardavėjų teises ir interesus ir siekiama kuo labiau sumažinti agentų sukčiavimo galimybę. Patikrinti bet kurios nekilnojamojo turto agentūros ir jos atstovų registraciją yra labai paprasta. Norėdami tai padaryti, tiesiog eikite į oficialią RERA svetainę www.rpdubai.com.
Apskritai nekilnojamojo turto pirkimo procedūra Dubajuje dažniausiai yra tokia:
1. Pirkėjas pasirenka turtą, kurį nori įsigyti
Paprasčiausias ir efektyviausias būdas yra susisiekti su viena iš Dubajaus rinkoje veikiančių nekilnojamojo turto agentūrų. Faktas yra tas, kad nedalyvaujant agentams Dubajuje, kaip ir visame pasaulyje, nekilnojamojo turto operacijos beveik nėra baigtos. Būtent nekilnojamojo turto agentūrose dažniausiai kreipiasi klientai, norintys išsinuomoti, išsinuomoti, nusipirkti ar parduoti nekilnojamąjį turtą. Dirbdami rinkoje agentai, kaip niekas kitas, neturi informacijos apie tai, kas, ką ir kiek nori išsinuomoti, išsinuomoti, parduoti ar nusipirkti. Daugeliu atvejų nekilnojamojo turto agentūra veikia kaip trečioji šalis sudarydama sandorį tarp pardavėjo ir pirkėjo, garantuodama abiejų interesus. Tačiau reikia nepamiršti, kad ne visi profesionalūs rinkos dalyviai yra tinkamai įregistruoti ir veikia legaliai.
Visų pirma, remiantis 2006 m. Dubajaus žemės departamento pirmininko įsakymu Nr. 85, visos Dubajuje veikiančios nekilnojamojo turto agentūros turi turėti licenciją tokiai veiklai vykdyti ir būti įregistruotos specialiame Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos reguliavimo tarnybos (RERA) registre. Kadangi JAE verslo subjektai neturi visuotinio teisnumo, leistina veiklos rūšis turi būti aiškiai nurodyta licencijoje.
Pavyzdžiui, tarpininkaujant parduodant, įsigyjant ar nuomojant šios rūšies veikla turi būti aiškiai nurodyta licencijoje. Tuo pačiu metu visi bendrovės agentai turi praeiti atitinkamą mokymo kursą ir gauti asmenines tarpininkavimo korteles su individualiu numeriu.
2. Pardavėjas ir pirkėjas pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje atsispindi visi sandorio parametrai
Apskritai nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi atitikti šiuos pagrindinius reikalavimus:
Būti kalėjime
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių JAE notariškai patvirtinti nereikia. Pakanka paprastos rašytinės formos. Nepaisant to, kad JAE oficialioji kalba yra arabų, sutartys anglų kalba yra visuotinai pripažįstamos ir priimamos be vertimo. Išimtis yra prokuratūra, policija ir teismai, kur vertimas į arabų kalbą yra privalomas reikalavimas.
Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartyje turi būti nurodytos pagrindinės sandorio sąlygos:
- pardavimo objektas
- įgyto turto vertė,
- papildomos su sandoriu susijusios įmokos (agentų komisiniai, mokėjimai užsakovui, registracijos mokestis Žemės departamente, iš anksto sumokėtų pardavėjo išlaikymo išlaidų kompensavimas ir tt),
- laikotarpis, per kurį turi būti baigtas pardavimo sandoris, atsiskaitymo laikas ir tvarka,
- šalių atsakomybė už sutarties sąlygų nevykdymą.
Verta paminėti, kad daugeliu atvejų trečiųjų šalių teisininkai nedalyvauja rengiant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Paprastai kvalifikuoti nekilnojamojo turto agentūros darbuotojai, atliekantys sandorį, gana gerai sugeba parengti tokią sutartį standartinių formų, patvirtintų ir naudojamų įmonės veikloje, pagrindu.
3. Pasirašydamas pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas sumoka įmoką (paprastai 10% nuo įsigyto turto vertės)
Paprastai nekilnojamojo turto agentūra priima užstatą iš pirkėjo ir jį laiko iki galutinių atsiskaitymų ir sandorio įregistravimo Žemės departamente. Pirkėjui tai garantuoja užstato grąžinimą, jei operacija neįvyksta dėl pardavėjo kaltės. Ir pardavėjas, savo ruožtu, gali sumokėti užstato sumą kaip kompensaciją, jei operacija neįvyksta dėl pirkėjo kaltės.
Dubajaus nekilnojamojo turto rinka yra tarptautinė. Pirkėjai, pardavėjai, savininkai ir nuomininkai paprastai yra užsienio piliečiai. Kur jie gali ieškoti vienas kito, jei kas nors nutiktų? Todėl nekilnojamojo turto agentūra, kurios buveinė yra Dubajuje, yra rimtas sandorio garantas. Be to, svarbus veiksnys yra teisės aktų reikalavimas, kad vietos gyventojai - JAE piliečiai - 100 proc. Nuosavybės teise turėtų tokią bendrovę.
4. Pardavėjas išduoda vystytojo leidimą parduoti savo turtą (Nr. Prieštaravimo pažymėjimas, NOC), kuris reikalingas sandoriui įregistruoti Dubajaus žemės departamente.
Kūrėjo leidimas (neprieštaravimo pažymėjimas, NOC) iš tikrųjų yra liudijimas, kad pardavėjo skolos kūrėjui nėra. Tokio nekilnojamojo turto pardavimo leidimo registracija gali užtrukti nuo 1 dienos iki 2–3 savaičių, atsižvelgiant į vystytoją. Tokio leidimo kaina, vėlgi, atsižvelgiant į kūrėjo politiką, yra nuo 500 iki 5000 JAE dirhamų (apytiksliai 137–1370 JAV dolerių).
5. Gavę leidimą parduoti, pardavėjas ir pirkėjas žemės skyriuje įregistruoja turtą naujojo savininko vardu.
Paprastai registracijos metu taip pat atsiskaitoma už sandorius.Dubajaus žemės departamentas elektronine forma tvarko nekilnojamojo turto registrą. Nekilnojamojo turto nuosavybės perleidimo registracija vykdoma pirkėjui ir pardavėjui susisiekus, o pirkėjas iškart gauna registracijos pažymėjimą („Nuosavybės aktą“), patvirtinantį jo nuosavybės teises į įsigytą turtą.
Jei turtas dar nebuvo pradėtas eksploatuoti, tada jo registracija Žemės departamente vyksta laikinajame registre. Tokiu atveju pirkėjas negauna registracijos pažymėjimo, bet vadinamasis. pradinė pirkimo-pardavimo sutartis (pirminė pirkimo-pardavimo sutartis). Pradėjus eksploatuoti objektą, pirminė pirkimo-pardavimo sutartis yra pagrindas savininkui gauti registracijos pažymėjimą.
Nekilnojamojo turto perdavimo žemės sklype registravimo išlaidos paprastai sudaro 2% pardavimo kainos ir nedidelę fiksuotą sumą (apie 100 USD) už pažymėjimo išdavimą.
Norėdami užsiregistruoti Žemės departamente, turite pateikti šiuos dokumentus:
- originalūs pirkėjo ir pardavėjo pasai,
- nekilnojamojo turto registracijos liudijimo originalą pardavėjo vardu,
- Kūrėjo leidimo parduoti nekilnojamąjį turtą originalai
- pirkimo-pardavimo sutarties kopija.
Jei teisių perleidimo registravimo metu neturite galimybės ar noro asmeniškai būti Žemės departamente, galite pavesti savo vardu registruoti nekilnojamąjį turtą savo vardu kitam asmeniui, išduodami notaro patvirtintą įgaliojimą. Tai galima padaryti, pavyzdžiui, Dubajaus teismų notare. Įgaliojimo notaro patvirtinimo kaina yra 60 JAE dirhamų (apie 16 USD) plius 150 dirhamų (apie 41 USD). Yra įgaliojimo rašymo anglų ir arabų kalbomis paslaugos.
Registruojant teisių į nekilnojamąjį turtą perleidimą, galutiniai atsiskaitymai tarp pardavėjo ir pirkėjo vyksta pagal pirkimo-pardavimo sandorį. Paprastai atsiskaitymai atliekami perduodant iš anksto paruoštą banko čekį iš pirkėjo pardavėjui už reikalingas sumas (vadinamieji valdytojo čekiai - banko sąskaitos analogas). Dažnai tokius patikrinimus rengia operaciją atliekanti nekilnojamojo turto agentūra. Natūralu, kad prieš tai agentūra turi gauti visas lėšas iš pirkėjo. Kartais nustatomi mokėjimai grynaisiais, tačiau tai nėra įprasta dėl su tuo susijusių nepatogumų. 
Prieš išduodamas pirkėjui registracijos pažymėjimą, valstybinis registratorius prašo pirkėjo ir pardavėjo atsiskaityti ir pasirašyti popieriuje, kuriame nurodoma, kad pardavėjas neturi pretenzijų dėl nekilnojamojo turto mokėjimo.
Kad operacijos užbaigimo procesas vyktų sklandžiai, pirkėjas turi iš anksto paruošti visus patikrinimus ir suderinti juose nurodytus pavadinimus ir sumas su pardavėju. Jei operaciją vykdo nekilnojamojo turto agentūra, ji paprastai vykdo mokėjimų koordinavimo ir koordinavimo funkciją.
Daugiau informacijos apie nekilnojamojo turto pirkimą Dubajuje galite gauti iš „IMEX Real Estate“ specialistų tel. Maskvoje +7 495 5100008, nemokamas telefono numeris JAE 800-IMEX (800-4639) arba siųsdamas prašymą el. paštu [email protected].
