MISIJA VISIEMS TREČIŲ METŲ PO 2008 M. PASAULINIO FINANSINĖS KRIZĖS PRADINIMO. Šiuo metu pasaulyje įvyko reikšmingų pokyčių. DAUG MANO, KAD MES TURIME PASTABA NAUJŲ ŠOKŲ KOLEGIJĄ. AMERIKA NEGALI suprasti savo problemų, Europa siekia balanso su įvairiausiais nutylėjimais, revoliucijų banga, sklidina ARABINĖJE PASAULYJE. ŠIUOLAIKINIU LAIKU JUNGTINIAI ARABAI EMIRIAI ŽIŪRĖTI STABILUMO SALĄ REGIONE. Auga EMIRATŲ GYVENTOJAI, REALIZUOJAMAS ILGALAIKIS INVESTICIJŲ PROJEKTAS, EKONOMIKOS TIKSLUMO SEKTORIAI, KURIŲ ATLIKTA DAUGIAU ĮTAKA KRIZĖ. Apie tai, kas vyksta JAE nekilnojamojo turto rinkoje, kokia yra dabartinė situacija ir ateities perspektyvos, kalbamės su Rusijos verslininkų tarybos Dubajuje ir Šiaurės Emyratuose Investicijų ir nekilnojamojo turto departamento vadovu, „IMEX Real Estate“ vadovaujančiu partneriu Olegu Vadimovičiumi Lavriku.
Olegas Vadimovičius, prašau pasakyti, kokie, jūsų nuomone, yra pagrindiniai trejų metų, praėjusių nuo JAE nekilnojamojo turto rinkos krizės pradžios, rezultatai?
Žinoma, pasaulinė finansų krizė, kuri prasidėjo 2008 m., Broliams „Lehman Brothers“ bankrutavus, buvo rimtas išbandymas visai šiuolaikinei pasaulio ekonomikos sistemai. Jungtiniams Arabų Emyratams šis testas nepraėjo neskausmingai. Nepaisant rimtos tradiciškai stipraus naftos sektoriaus paramos, beveik visuose ekonomikos sektoriuose buvo padaryta reikšminga korekcija. Ir, be abejo, krizė tapo ypač sunkiu išbandymu palyginti jaunai ir sparčiai augančiai JAE nekilnojamojo turto rinkai. Kritusios nekilnojamojo turto kainos vidutiniškai sudarė apie 50% lygio prieš krizę. Tokios rimtos korekcijos pasekmė buvo sąstingis, o vėliau faktiškai išnykimas vadinamojoje „ne pagal planą“ rinkoje, tai yra projekto etape parduoti objektai. Todėl spekuliantai pasitraukė iš rinkos, o pati rinka persiorientavo į galutinį nekilnojamąjį turtą ir galutinius vartotojus.
Ne paslaptis, kad kelerius metus prieš krizę Emyratų nekilnojamojo turto rinka augo milžinišku greičiu, daugiausia dėl trumpalaikių spekuliacinių investicijų antplūdžio iš viso pasaulio. Žmonės investavo ne tam, kad gautų gatavą turtą naudoti ateityje, o tam, kad vėliau galėtų perparduoti statybų etape ar dar anksčiau. Kadangi finansavimo grafikai apėmė mokėjimą dalimis projekto įgyvendinimo laikotarpiu, tai buvo naudojama kaip finansinis svertas žaidžiant augančioje rinkoje. Dėl šios priežasties gatavo nekilnojamojo turto rinka spekuliantus mažai domino. Šis segmentas natūraliai pritraukė daugiausia galutinius vartotojus, tai yra tuos, kurie ketino naudoti gatavą nekilnojamąjį turtą vartotojų ar investavimo tikslais.
Natūralu, kad po rinkos kritimo spekuliantai ją paliko. Ir liko galutiniai vartotojai. „Neplanavimo“ rinka, perkaitinta spekuliacijomis, dingo kartu su spekuliantais, o gatavo (arba beveik baigto) nekilnojamojo turto rinka išliko ir iškilo į priekį. Per pastaruosius trejus metus rinka atsigavo po šoko, jos dalyviai suvokė naują realybę ir buvo perorganizuoti dirbti naujomis sąlygomis.
Ar pastaruoju metu pasikeitė JAE nekilnojamojo turto rinkos teisiniai pagrindai?
Visų pirma, reikia pasakyti, kad Jungtiniuose Arabų Emyratuose vis dar nėra bendro federalinio įstatymo nekilnojamojo turto srityje. Kiekvienas iš septynių emyratų savarankiškai reguliuoja visus klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto rinka savo teritorijoje. Pažangiausi šia linkme, tradiciškai, yra Dubajus.
Prieš pat krizę Dubajuje buvo priimti nauji svarbūs įstatymai: dėl nekilnojamojo turto įkeitimo registravimo ir dėl statybų nebaigtų objektų registravimo. Be to, per pastaruosius trejus metus galiojančioje teisinėje sistemoje, reguliuojančioje nuomininkų ir savininkų bei investuotojų ir vystytojų santykius, buvo padaryta nemažai pakeitimų ir pakeitimų. Apskritai visais pakeitimais siekiama pagerinti rinkos teisinį reguliavimą, padidinti jos skaidrumą ir apsaugoti jos dalyvių interesus.
Federaliniu lygmeniu svarbiausias įvykis, turintis įtakos nekilnojamojo turto rinkai, buvo gyventojų vizų suteikimo tvarkos pakeitimai. 2009 m. Gegužę pirmą kartą JAE istorijoje užsienio gyvenamojo nekilnojamojo turto savininko teisė gauti 6 mėnesių vizą buvo įteisinta federaliniu lygiu. Šių metų birželio pabaigoje JAE vyriausybės posėdyje buvo paskelbtas sprendimas pailginti vizų užsienio savininkams laikotarpį nuo 6 mėnesių iki 3 metų. Ir nors vizų išdavimo tvarka dar nėra labai aiški, pats faktas priimti tokį sprendimą aukščiausiu lygiu, be abejo, yra teigiamas.
Kokios, jūsų manymu, yra nekilnojamojo turto rinkos Dubajuje ir kituose emyratuose perspektyvos?
Kaip ir bet kuris turtas, nekilnojamojo turto vertė priklauso nuo ciklinių svyravimų. Augimo laikotarpiai neišvengiamai užleidžia vietą kainų kritimui ir atvirkščiai. Tačiau nekilnojamojo turto kainų kintamumas yra palyginti mažas. Bent jau kainų svyravimo nekilnojamojo turto rinkoje dažnio ir amplitudės negalima palyginti su atitinkamais akcijų rinkos rodikliais. Būtent todėl nekilnojamojo turto įsigijimas laikomas vienu patikimiausių ir konservatyviausių investavimo būdų.
Žinoma, dėl krizės „Emyratų“ nekilnojamojo turto rinka smarkiai nukentėjo. Tačiau šokas praėjo, o rinkos dalyviai priėmė naujas sąlygas. Rinka perėjo į naują etapą - brandų augimą. Kalbant apie Dubajų, dabar galime užtikrintai teigti, kad kritimo dugnas praėjo, o dabar populiariausiose vietose pastebimai auga tiek pardavimo, tiek nuomos kainos. Dauguma rinkos dalyvių sutinka, kad per ateinančius kelerius metus Dubajuje matysime sklandų rinkos augimą.
Kuo grindžiamas toks pasitikėjimas?
Teiskite patys. Per pastaruosius trejus metus Dubajuje nebuvo pastatytas nė vienas naujas gyvenamasis projektas. Tuo pačiu metu, remiantis Dubajaus statistikos centro duomenimis, emyrato gyventojų skaičius per tą patį laikotarpį išaugo 300 tūkst. Gyventojų, o augimo procesas tęsiasi.
Tai palengvina politinis stabilumas, saugumas, palankus investavimo klimatas, mokesčių ir kapitalo judėjimo apribojimų nebuvimas, taip pat dėl krizės smarkiai sumažėjusios verslo išlaidos (biurų nuoma, personalo išlaidos ir kt.). Visa tai traukia verslą, kuriam, savo ruožtu, reikia žmogiškųjų išteklių.
Dabar rinka imasi nekilnojamojo turto pertekliaus, kurio statyba buvo pradėta dar prieš krizę. Kadangi nekilnojamasis turtas yra turtas, kurio statyba reikalauja daug laiko (pastato statybos ciklas vidutiniškai trunka 2–3 metus), artimiausioje ateityje rinkoje neišvengiamai atsiras trūkumas. Štai kodėl galime užtikrintai kalbėti apie optimistinį situacijos Dubajaus nekilnojamojo turto rinkoje raidos scenarijų.
Kalbant apie kitus emyratus, mano nuomone, Abu Dabis turi labai geras perspektyvas, kur sukaupiama didžioji dalis pajamų iš naftos. Kalbant apie šiaurinius emyratus, sunkiau pateikti vienareikšmiškas prognozes. Pavyzdžiui, Ajmanas ir Rasas Al-Khaimahas dėl krizės susidūrė su rimtomis problemomis ir, matyt, joms išspręsti prireiks daug daugiau laiko nei Dubajuje ir Abu Dabyje.
Tai yra, ar manote, kad artimiausiu metu išliks patraukliausia Dubajaus nekilnojamojo turto rinka?
Taip Ir taip yra dėl to, kad Dubajus turi didžiausią ir labiausiai išvystytą nekilnojamojo turto rinką. Nepaisant galimo projektų patrauklumo ateityje Abu Dabyje, šiuo metu tik Dubajus gali pasiūlyti platų gatavų nekilnojamojo turto, turinčio „laisvos nuosavybės“ statusą, pasirinkimą, leidžiant užsieniečiams turėti nekilnojamojo turto. Prie viso to pridėkite labiausiai išvystytą iš septynių emyratų infrastruktūrą, palankiausią investicinį klimatą ir tolimesnės plėtros perspektyvas.
Kuriame Dubajaus nekilnojamojo turto rinkos segmente šiuo metu esate patraukliausias?
Rinkos kainos dabar yra patrauklios visuose segmentuose. Ir jei mes kalbame apie nekilnojamojo turto įsigijimą asmeniniam vartojimui (pavyzdžiui, norint apsigyventi jūsų namuose arba įkurti savo įmonės biurą), galime drąsiai rekomenduoti naudoti esamą situaciją ir nusipirkti bet kokį tinkamą turtą už mažą kainą. Jei nekilnojamojo turto įsigijimą laikytume investicija, tuomet rekomenduočiau rinktis būstą populiariose vietose.
Faktas yra tai, kad Dubajus yra lankytojų miestas. Daugiau nei 90% iš dviejų milijonų metropolio gyventojų yra emigrantai. Kiekvienam reikia kažkur gyventi, dirbti, pailsėti. Todėl nuomos rinka yra labai išvystyta. Būstas populiariuose projektuose yra labai populiarus, o pajamos už nuomą Dubajuje yra du tris kartus didesnės nei išsivysčiusiose rinkose. Be to, nėra pajamų mokesčio, taip pat turto mokesčių. Visa tai daro investicijas į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą labai patrauklų.
Kalbant apie biurus, artimiausiu metu bus baigta statyti daugybė biurų plotų, kurie pateks į rinką, kurių statyba buvo pradėta dar prieš krizę. Todėl, atsižvelgiant į vertės augimą ir gaunamas nuomos pajamas, investicijos į biurų nekilnojamąjį turtą per ateinančius kelerius metus, mano manymu, atrodo mažiau patrauklios, nei, tarkime, investicijos į būstą.
Kokias rekomendacijas galėtumėte pateikti mūsų skaitytojams, galvojantiems apie nekilnojamojo turto pirkimą Emyratuose?
Iš mano pusės yra tik viena rekomendacija - pirkti. Dabar rinka stabilizavosi, buvo akivaizdi rinkos atsigavimo ir augimo tendencija, tačiau kainos dar nesugebėjo pakilti. Taigi, jei kas nors turėjo minčių įsigyti nekilnojamojo turto Dubajuje, dabar pats laikas.
Ačiū už pokalbį. Linkime sėkmės.
Daugiau informacijos apie nekilnojamojo turto pirkimą Dubajuje galite gauti iš „IMEX Real Estate“ specialistų tel. Maskvoje +7 495 5100008, nemokamas telefono numeris JAE 800-IMEX (800-4639) arba siųsdamas prašymą el. paštu [email protected]
